粤商邵建明：玩转14个商业地产项目

海印电器城，华南地区最大的电器产品交易中心，雄霸市场10多年，开创了广州专业市场的先河。

海印布料总汇、海印中大毛线布料商场，南中国大型布料批发集散地，造就了一个商圈的繁荣。

粤商邵建明

流行前线，年轻人的聚集地，最时尚潮流的商场，被国内地产商竞相模仿复制。海印缤缤广场，拥有1000多个服装品牌，华南时尚采购中心，每年的交易量达20亿~30亿元。两者均为国内罕有的与地铁相连的超大规模专业化购物广场。

海印东川运动名店城、海印旧机动车交易市场……

14个商业地产项目，个个被誉为商业地产的经典案例，投资成功率百分之百。

2003年1月，成功收购深交所上市公司茂化永业（），以民营企业身份借壳上市，并于当年底实现公司扭亏。

42岁有如此家底，令很多人艳羡，但这一系列成功的缔造者，海印集团董事长邵建明却仍未知足。在沉寂了2年之后，这位成功商业地产操盘手再度出手，接过两年前铩羽而归的丽的百货在广州最繁华的商圈北京路上留下的遗憾，改造出一个全新的“潮楼”商场。同样的地方，同样的物业，2年前门可罗雀，2年后麦当劳却抢先进驻二楼，一贯奉行一线城市不上三楼，二线城市不上二楼的香港“大家乐”中餐连锁也破天荒移步三楼。

除此之外，海印最大的商业地产项目今年底即将上马，位于广州番禺的土地未来将变身20万平方米的郊区MALL，外加一栋五星级的酒店。

没有人能否认邵建明，在过去的10年中，即便是他的竞争对手，也不得不折服于他对市场的敏锐。然而在外界，邵建明相当低调，即便身处喧嚣的麦当劳内，旁人也没有留意到坐在隔壁座位上侃侃而谈的那个人就是操控十几家大型商场与一家上市公司的幕后老板。

初露锋芒

如果海印电器城的成功要归功于广东改革开放的特殊历史背景的话，那么，“流行前线”、“海印东川体育名店城”就是邵建明在商业地产上才智的展现。

1998年，东南亚金融风暴刚刚平息，整个市场持续低迷，商业气氛惨淡。邵建明接盘的一个项目就是在广州烈士陵园马路门口的地下，广州以前的防空洞，虽然未来接驳地铁出口，但作为地下物业离地面有12米，上面正对着烈士陵园正门，旁边是一个运动场。“平时人很少，只有清明节扫墓的时候人多，在广州人看来，这是一个很不吉利的地方。”回忆当初，邵建明记忆深刻。他当时曾就该项目请教专家评估，结论是一切可能经营的要素都不存在，天时、地利、人和统统没有。

邵建明说，对于地铁物业的执著令他看好未来的商业前景，为了增强信心，他亲自到港澳台地区、欧美、日本等地考察，学习了解发达国家地铁物业开发情况。除此之外，广州作为改革开放的前沿阵地已有几十年，人们的生活习惯和节奏逐渐与港澳台同步，共通的地方越来越多，信息接触频繁，内地人对港澳台的生活形态、意识追求进行模仿，产生了大量消费需求。

而当时，广州这样的商业形态零零散散地分布在不同角落，没有形成扎堆效应，也没有形成潮流。正是基于这一市场定位，“流行前线”应运而生。

事实证明，邵建明的判断没有错，“流行前线”在广州的开业造成轰动效应，不仅再一次巩固了海印的品牌，同时也为它继续发展壮大提供了充足的资金流。

1999年，邵建明第二次施展大逆转行动。当时投资建造东川路的体育运动名店城在广东省人民医院对面，门诊部正好对着商场的中轴线，每天救护车跟出租车似的川流不息，“是非”之地，酒楼、食肆根本不敢接盘。

据说邵建明和他的团队分析了现实情况后发现，当时全民健身运动火热，而医院里的病人对健康有着相当迫切的渴望，他们出院后有相当强烈的购买体育用品健身的需求。因此，邵建明接下了又一个难啃的硬骨头，将其定位为运动概念。当年，运动城开业后立刻火爆起来，商场定期举办的系列篮球赛事成了当地居民茶余饭后休闲的谈资。现在，广州申亚成功，估计商场又会火爆一轮。

“这两个项目后，我发现，市场是可以引导的。通过教育，可以改变顾客的消费习惯、消费形态。”邵建明说，现在他手中握有500多家品牌资源，他们的跟随度、忠实度相当高，尤其是麦当劳还签署了战略合作协议，他自己现在担任麦当劳合作公司的副董事长。

现身资本市场

人们说，广州是一个没有特点的城市，因为它包容、大度、开放。任何人在这个市场面前都相互平等，为此，它兼容并蓄了来自各地的文化、风俗习惯。邵建明说，他自己是地道的广州人，“生于斯，长于斯”，有着广州人典型的“实际”风格。也正是这种风格令他在2001年又作出一项惊人之举。

2001年5月，广州市政府拍卖广东贸易中心（广交会旧址）。该项目地处广州旧中轴线上，其价值无论对广州人还是对广州历史而言，都绝非一个建筑物的意义。“但在拍卖现场，来自外地的投资者却相当踊跃。”海印集团以3.89亿元拿下广交会旧址。随后，摇身变为海印缤缤广场，一家拥有1000多个服装品牌，可直接实现网上交易的华南时尚采购中心，每年的交易量已经达到20亿~30亿元。

在成功铸造了一系列商业地产项目后，邵建明开始现身资本市场。2004年，海印集团成功收购A股挂牌企业茂化永业，从而借壳上市。邵建明认为这一举措，将为海印集团带来两方面的收获：一是公司治理结构会变得比较规范；二是拓宽融资渠道。许多人质疑邵建明在工业市场的运作能力，但一年的时间里，邵建明的确演出了一幕“乌鸦变凤凰”的好戏。

海印入主茂化永业后，促使企业向增值水平较高的高岭土产业转移。据了解，该公司所处的茂名市是国内最主要的高岭土生产基地，而其控股88%的茂名高岭科技有限公司是茂名市最主要和最重要的高岭土开采、加工企业，在市内和国内占有重要的地位。目前，世界范围内造纸涂料高岭土资源十分紧缺，原最著名的英国ECC公司在英国本土康沃尔郡已基本无矿可采，在供不应求的市场格局下，美国安格公司和Imerys公司大幅提高高岭土的价格后，海印属下的产品也得到同步提价，公司毛利率也得到大幅提高。公司最新业绩报表显示，2005年第一季度实现主营业务收入5218万元，净利润同比增长123.59%。在此行情下，投资人士对其中报前景也有较大预期。

2004年10月13日，“茂化永业”正式更名为“海印股份”。但邵建明表示，不会把海印集团的商业项目注入上市公司。

大象不会跳舞

2003、2004年，地产商们开始学会审慎寻觅投资机会。与之不同的是，邵建明仍然游刃有余，并且站在行业的最前沿。

上周一，由他带领的旗下60多家租户南下香港考察，主要目的是学习香港最新的两家购物中心——廊豪坊、AMPM购物广场与位于铜锣湾的一条专业市场街。这只是海印集团定期举办的考察、参观内容之一。随后，整个考察团变身买手团，参加由香港贸发局主办的香港国际服装节。

提及考察印象，邵建明对新出现的AMPM颇感兴趣，“现在广州的消费者也有夜间消费潮流，北京路晚上11点过后还很旺，看着吧，不出一年，我们也会开出类似物业。”

在提高自己最新资讯的同时，邵建明也不忘培养属下租户的时尚触觉，“他们在服装节上已经感受到了最新流行趋势。”另外有海印内部人士透露，邵建明为把海印原来的旧货市场提升为二手市场，加强外贸商业，他还免费为租户提供外语、外贸知识培训，以增强服务竞争力与租户凝聚力。

“中国商业已经全面开放，就竞争而言，区域品牌只有形成特色化、个性化，才能与那些国际大象企业形成差异化竞争。大象规模大，但小狗、小羊熟悉地理环境，转身快，灵活。”

邵建明说，他现在研究最多的是消费心理学、消费行为学。比如“潮楼”、“流行前线”里的麦当劳是开放式的，这可以为把餐饮区变成休息区，从而增加顾客的逗留时间，提高人气，增加交易机会。6~10月份，是广州最热的阶段，“潮楼”将冷气冲着两个门口向外吹，这能吸引路过的游客往里进。海印属下物业很少在媒体做广告，他们主要通过别具一格的营销方式推销自己。潮楼开业当天，邵建明免费派送3000罐百士可乐。3000罐可乐的价钱是6000元，但消费者得到了实惠，商场增加了人气。“广东的消费者比较实际，相对于花哨的营销手法，这种方式更受欢迎。”邵建明说。

来源：第一财经日报