董事長演講稿

論壇主辦方出這樣一個題目，讓我講一講“中國房地產業面對的挑戰和機遇”，這個時候講房地產很敏感，不管誰來講、不論講什麼，都會捱罵。但組委會一定讓我講這個題目，我只好講幾句，就作為學術探討吧。

一、中國房地產業面臨困難調整期

1、從數字上看，今年1—9月全國房地產銷售額不到1.3萬億元，同比減少1萬億元，預計今年全年房地產銷售額大概在1.6萬億元以內，比XX年2.9萬億的銷售額要減少1.3萬億元以上。也就是説，今年全年銷售額和去年同比不會超過60%。XX年全國購地投資3.1萬億元，XX年到目前購地投資1萬億元左右，預計全年在1.5萬億元以內，投資降幅在50%以上。

更嚴重的不是投資及銷售的減少，而是消費者心理預期的變化，“經濟的一半是心理”，一年來消費者在宏觀政策和輿論的引導下，各種消費都產生嚴重的觀望心態，尤其是房地產市場，消費者觀望心理十分濃厚，改變這種心理需要相當長一段時間。

2、宏觀調控錯失逆向操作的最佳時機。逆向操作指的是宏觀政策與經濟趨勢要逆向對衝，在發現市場有轉變苗頭的時候就出台政策，才能產生最好的效果。現在儘管出台了一些救市政策，但為時已晚，這將造成經濟調整週期的延長，我個人判斷，隨着房地產業的下滑，這次中國的經濟調整週期要二至三年，那些認為經濟調整將會很快過去的觀點，都過於樂觀。

二、中國房地產業仍然面臨大發展機遇

在目前形勢下，有人認為中國房地產已經不行了，個別專家認為中國房地產業將要崩盤，還有人寫文章勸房地產企業轉行。我認為，中國房地產業崩盤的可能性是不存在的，從中長期看，中國房地產業仍將有大的發展，理由有以下四點：

1、這是由房地產業的支柱作用決定的。中國房地產業創造了中國gdp的11%左右，税收佔全國總税收額的8%左右，扣除關税等特殊税種後，佔税收額的15%左右。房地產賣地等收入，佔各級地方政府非税財政收入的50%左右，個別地區甚至達到70%。房地產業直接就業人員400多萬人，間接就業的建築業人員8000多萬人。所以説這個行業是不可能崩盤的，如果房地產崩盤，中國經濟就會崩盤。

2、這是由房地產業關聯度決定的。與房地產業關聯密切的行業超過40個。XX年前三季度全國房地產和去年同比少賣2億多平方米，相當於少賣200多萬套房子，結果造成了多個相關行業的困難。按照每平方米鋼材用量計算，少消耗鋼材XX萬噸以上；按照購房者中三分之一購車來計算，少賣汽車70萬輛；買新房的人絕大部分都要買新傢俱和家電，那麼傢俱、家電就要少賣近200萬套。現在全國空調積壓1700萬台，全國冰箱積壓接近XX萬台，汽車壓庫超過50萬輛，鐵礦石壓港壓庫超過1億噸，而且這些數字還在不斷增加。所以，房地產業的快速下降對工業、製造業、建築業，甚至餐飲業、娛樂業的影響是巨大的，可以説是一榮俱榮，一損俱損。

3、這是由房地產對金融的影響決定的。世界上沒有任何一個行業像房地產業一樣跟金融行業聯繫這麼緊密，影響這麼大。全世界金融業對房地產貸款餘額佔信貸總量的20%-30%，中國大約在20%左右，全世界沒有任何一個行業可以佔用如此多的金融資源。上海銀監局今年5月發佈一個報告指出，金融安全的一半繫於房地產。上海市銀監局調查發現，25%的貸款餘額給了開發貸款和按揭貸款，還有25%其他行業的貸款，其抵押品是不動產。所以如果房地產深度下調，將嚴重危及貸款安全。這不是危言聳聽，也不是綁架中國經濟，如果房地產業崩盤，中國多年金融改革的成果將毀於一旦，恐怕不會比當年亞洲金融危機中的泰國、韓國好多少。

4、這是由當前的形勢決定的。今年中國前三季度經濟增長下滑趨勢十分明顯，9月的gdp增長已經是8%左右，9月的全國財政收入和去年同比幾乎零增長，工業增加值滑到十多年來最低點， 中小企業(行情 股吧)倒閉潮從沿海漫到內地，個別地方政府出現了支付困難。這種下滑態勢不可能很快扭轉，估計XX年會更困難，如果不果斷採取措施，不排除中國經濟有硬着陸的風險。那麼如何阻止中國經濟快速下滑？如何在全球金融海嘯的背景下，保持中國經濟一枝獨秀？這就成為當前國家和地方政府研究的課題。現在最簡單有效的辦法就是刺激房地產的發展，當前形勢下，無論發展哪種產業都不能迅速見效，遠水難解近渴。只有刺激房地產才能立竿見影，才能迅速拉動若干行業增長。所以基於目前經濟形勢的需要，不管各級政府情不情願，不管一些人高興不高興，不管背不背罵名，當前最有效的手段就是刺激房地產的發展。大家要清楚，現在所謂的救市或者調整，不是救房企，是救政府、救民生。不然的話，明年將會看到：失業就增了、工資就少了、鬧事的多了。

所以，在相當長一段時間內，至少十年左右，房地產業的走向決定中國經濟的走向，除非有新的支柱替代產業出現。借用格林斯潘上個月在國會聽證時講的一句話：“只有美國房價(專題)不再下降，美國經濟才能見到曙光。”我説：只有中國房地產業重新興旺，中國經濟調整週期才會結束。當然，中國經濟不能長期依賴房地產業支撐，應該在本輪經濟調整後，立刻尋找中國經濟新的支柱產業。

正是基於對中國房地產的信心，基於對中國經濟發展不會崩盤的判斷，更是對四川經濟尤其是房地產市場的長期看好，所以今天上午萬達集團在成都簽下一個商業中心投資項目，這也是四川地震後第一家大型房地產企業在成都買地、投資。我也呼籲行業有識之士，看到四川震後產生出來的新發展機遇。