違章建築的租賃合同糾紛問題
房屋屬違章建築物,對此訂立的租賃合同無效。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》,對此都有了明確的規定,本是無庸置疑的。
現實中,農村集體收入很大一部分是靠這種違章建築出租獲取的,村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢後,有的長期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現狀目前較突出,起訴到法院,法院又無法依法予以保護,村民怨氣大。法院現在處於一種兩難境地。一方面要依法辦案,不能明知是違章建築出租,也給予保護。另一方面,法院作為地方經濟秩序和社會穩定的維護者,又不忍看到村民受到巨大的經濟損失,而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解,是任何法院領導都不願看到的。對類似這樣的違章建築出租問題,我們在審判實踐中究竟應如何處理,是困擾基層法院法官的一大難題。
對違章建築出租案件如何處理,有多種觀點。
一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建築出租是非法的,租賃合同無效,但實際已租用房屋或場地,本着實事求是的原則,仍應給予一定的補償,因為租賃合同的無效不象其他買賣合同,可以返還,租賃是一種行為合同,沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。房地產律師認為,不管採用何種計算方法,只要對租金予以了支持,就是等於承認了違章建築出租的合法性,與認定違章建築出租是非法的前提相矛盾。
二是認為,對於違章建築出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動的所得予以收繳,以懲罰亂建亂租,衝擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看,違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來,感情上是很難接受的。但早知如此何必當初,違法亂建的後果不是不知道的,只是在利益的驅動下冒險而已。同時,要批評的是我們的有關政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農村的違章建築加大監督、處罰力度,相信不會造成今天的尬尷局面。
我們認為,對違章建築的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求,也是規範房屋建築、租賃市場的需要,這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地説,行政執法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰,已是很照顧農村經濟發展了。其實,這樣的光收房租、坐吃山空的經濟發展是沒有多大價值的。
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