購房合同的注意事項

一、 如何訂立合同條款

然而，如何簽訂對自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購房者頭疼的事情。因為，購房者雖然希望儘可能地維護自己的權益，卻不知到底該從哪下手；而開發商為了減少麻煩，卻會盡力利用自己的經驗與知識，把合同條款寫得對其有利。

那麼，購房者該如何來訂立商品房買賣合同呢？

商品房買賣合同按其內容，可分為雙方義務和違約責任兩大塊。對開發商而言，其主要義務包括：房屋面積、質量、配套設施、周邊環境、物業管理、交房期限、辦理產權登記期限等。本文就容易發生糾紛的幾方面條款作詳細説明：

面積條款：近期以來，由於相關法律法規和司法解釋的出台，因面積總數而引起的糾紛已經有明確、規範的處理辦法，但因公攤面積增大、户內面積減小，而面積增加值又在誤差範圍內的情況又時有發生。為避免這一情況的發生，對於面積差異的處理，購房者最好就此在簽訂合同之前就與開發商明確協商好解決辦法，如：公攤面積超過多少比例，購房者將對超出部分不予付款；户內面積縮小多少比例開發商要給予補償，如何補償等。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積的大小，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

周邊環境和配套設施條款：在簽訂合同時，儘可能將售樓廣告中或銷售過程中開發商口頭承諾的內容籤進合同，如開發商不配合，也一定要儘量爭取將自己看重的幾項內容，如樓下的綠地、車位、寬帶網入户、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；如果開發商不肯將其寫入條款時，就很可能不會提供這些內容。這時，消費者就應掂量一下，是否值得購買此房產了。

交房條件和期限條款：交房和辦理產權登記是開發商最重要的義務，而辦理產權登記的前提又是要開發商向購房者交付了符合約定的房產。因此，合同中就要明確開發商在交房時必須具備什麼條件、何時交房、如果不能按時交付符合條件的房產，則應當按日承擔萬分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發商最常用的方法是擴大不可抗力的含義。我國合同法規定的不可抗力是指：不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。但開發商常常在合同條款中擴大了不可抗力的範圍，例如有開發商約定：“不可抗力是指但不限於開發商不能預見的情況”，這相當於一種無限排除，對購房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤因由（如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統，水源電力供應系統及其他主要設備之問題引起的建築受阻等其他原因）。”按此約定，如果承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發商延期交房的理由了。所以，應當儘量明確按照法律的規定來約定不可抗力的範圍。

二、違約責任應當明確

合同開發商與購房者的違約承擔的責任應當是對等的。開發商往往利用其強勢地位或者購房者審查合同不嚴格訂立權利義務不對等的合同。因此，希望購房者在簽訂合同時，一定要注意開發商對自己違約時責任條款的內容，防止其逃避應有的責任。條款對雙方的權利義務作出約定之後，僅僅是完成了合同目的的一部分。因為訂立合同的目的在於防範可能發生的風險，並在違約行為發生後對違約方進行制裁，以保護守約方的合法利益。但如果合同未對違約方的違約責任做出明確、具體的約定，權利義務條款也就成為一句空話了。從這一意義上來説，約定合法有效的違約責任條款，就顯得比約定雙方義務的條款更為重要。那麼，我們要如何約定違約責任條款呢？

第一，要把握一個最重要的原則：有義務就應當有違約責任條款。要對每一條款逐一細想、琢磨——當有對開發商的義務作出規定時，一定要看清楚合同中是否已約定處理辦法，約定的內容、賠償是否讓你滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償的具體辦法。

第二，違約責任一定要約定得詳細、具體、明白。包括：違約責任的起算點、違約金的計算方式、爭議的解決方式等。如質量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質量和設備如不符合國家有關規定和甲方的承諾，甲方負責給予更換或調整。更換或調整的商品房或其設備應符合國家有關規定，且符合甲方的承諾或達到甲方承諾設備的同等品質。因甲方交付的商品房及其設備存在嚴重質量問題，致使乙方遭受人身或財產的損失，甲方對乙方的直接損失承擔賠償責任。對於商品房內部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質量保證書》為準。保修期內，甲方有義務自行或委託第三方應乙方的要求進行保修服務，維修人員應在乙方發出通知後24小時內到達現場，在條件允許的情況下儘快排除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務，乙方有權自行委託他人維修，由此所產生的一切費用由甲方承擔。

第三，如果是以違約天數乘以萬分之幾來計算違約金，由於開發商約定的違約賠償標準一般較低，多為銀行存款利率，建議購房者要求改為以個人住房商業貸款利率為賠償標準，以保護自身的權益。如果是約定按購房款總額的百分比作為違約金，則儘可能按《合同法》規定的標準，約定在購房款總額的20％以內。

三、對房地產開發商進行資格審查

商品房買賣屬於不動產買賣，因其涉及金額較大，對於買方來講，風險較大。因此對房地產開發商的選擇尤為重要。資質等級高，信譽良好，資金實力雄厚的房地產開發商誠實守信度一般來講不用置疑，並且其售後服務、嚴格執行合同方面都較為良好。現實情況是，因房屋所處位置、小區的規劃、樓盤設計較好等方面的原因，買房者急於買方而導致開發商的房子供不應求，很容易忽視開發商的資質審查，這對買房者存在極大的風險。因此，提醒廣大購房者，在該種情況下，一定要了解一下開發商近幾年的開發項目，認真查閲開發商的銷售許可文件。審查《商品房預售許可證》或竣工驗收合格證明和出售許可證明中關於該房地產的內容和範圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息與所購買的房產是否相符。

四、審慎對待商品房的宣傳廣告

目前有些開發商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中瞭解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。一般的商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，凡是宣傳廣告和開發商口頭承諾的東西，你如果很在乎，你一定要在合同中的中註明，而且任何違約都應在協議中設定賠償條款。如果開發就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾內容具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未寫入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任。

五、瞭解商品房是否設置了他項權利

購房之前應瞭解開發商預售的商品房或現房是否設定了抵押等他項權利，已經抵押的商品房，一旦開發商作為債務人不履行義務，抵押權人將行使抵押權，抵押權人就有權請求人民法院對抵押物進行拍賣、變賣而優先受償。購買已經抵押的商品房一旦產生糾紛，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發商又保證該商品房沒有抵押，應當在合同中註明。

六、注意商品房的計價方式

商品房銷售時，根據雙方約定，既可以採用按套（單元）、套內建築面積計價，也可以採用按建築面積計價。不同的計價方式通常會導致“理解價格”與實際價格的差異，從而產生被欺騙的感覺。但這個責任又不能歸結於開發商，因此，在細節上注意很重要。

七、注意規劃、設計的變更

房地產開發商應當按照批准的規劃、設計建設商品房。房地產開發項目規範方案一經批准，任何單位和個人不得擅自變更。但是，由於商品房建設週期較長，開發過程中市場情況可能發生變化，開發商對原有設計方案進行修改、調整。當事人為保護自己的權益，一定要填寫此條，即開發商不得擅自變更房屋的建築設計，如果開發商確實需要變更，並且變更對購房者有利，購房者可以同意變更，但開發商要取得城市規劃管理部門的批准，並在一定期限內與購房者簽訂補充協議。

八、一定要開發商提供正式合同文本和銷售發票。

正式的商品房買賣合同和商品房銷售發票是你在房地產管理機關辦理房證時必須向其提供的，也是房地產管理機關在辦理商品房所有權登記和頒發房產證時要求的。所以作為購房人應當注意房地產開發商所提供的合同文本是否為河南省工商行政管理局和河南省建設廳監製的正式合同文本，對於正式文本中沒有涉及的問題你可以在補充協議中註明。特別注意的是，房地產開發商應當向你出具正式的由税務部門印製商品房銷售發票，而不能用普通的收據代替。

九、開發商違背誠信的懲罰

開發商具有下列五種情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

（四）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（五）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。