我市房地產行業經營現狀及税務稽查、管理對策

我市房地產行業經營現狀及

税務稽查、管理對策

一、我市房地產行業發展的趨勢和動向

目前，我市註冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約佔全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納税人素質參差不齊，納税意識較低，主觀偷税和非故意偷税的可能性都比較大。

(二)市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨着城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規範，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由於開發成本過高，關係錯綜複雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。

二、房地產企業項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發的正式計劃書→規劃部門批准的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門核發的建設用地批准書→建設局核發的建築工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。

第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批准的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發成本核算

（1）開發成本核算的內容。前期費用（徵地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契税、土地出讓金）；開發成本（建築安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由於房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中後期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發週期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本採取預提方式，隨着中後期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最後成本逐漸接近，最後在工程辦理竣工結算後，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

（三）税金的計算特點

房地產企業在税金計算有別於其他行業的特點有：

1、房地產企業採取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業税及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業税，同時按規定交納城建税和教育費附加或房產税。

2、企業所得税的計税依據確定及繳納情況

根據國税發【XX】83號文規定，採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低於15％）計算出預計營業利潤額，再併入當期應納税所得統一計算繳納企業所得税，待開發產品完工時在進行結算調整。

三、房地產企業的税務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯後。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納税義務發生時間，造成營業税、企業所得税申報納税滯後。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬於企業納税申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加税務人員核算企業收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積XX多平米併入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了税款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬

元熱力集資款，造成少繳營業税及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由於項目開發週期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得税的目的。

2、關係單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建築施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售代理業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由於房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在税前扣除，影響了當期的税前利潤，造成納税滯後。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得税。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得税及個人所得税計税依據計算不準確。

（2）虛增代理費用。由於對銷售代理費提取比例税法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠佔税前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢查重點。從項目開始到結束，針對項目的完税情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發週期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數據的收集法

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納税檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目彙總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。

(三)數據間的邏輯關係分析法

掌握所採集數據之間的邏輯關係，有利於發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。

如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建築安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發成本明細表同項目部分會計科目彙總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由於房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納税檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：

（1）各規費支出的依據和比例土地契税【土地局按土地評估價格的4％代徵】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收瓤房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收瓤；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收瓤、市政建設配套費【收費局按總建築面積以73元/㎡收瓤、牆改費【收費局按總建築面積以5元/㎡收瓤、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建築面積以50元/㎡收瓤、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收瓤、熱力集資費【供熱公司按總建築面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收瓤煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/户收瓤、規化驗收費【收費局按總建築面積以2元/㎡收瓤；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收瓤；代收業户維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工

程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致佔總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由於房地產開發企業涉及的關係單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售代理公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對於與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳户的檢查

房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉税問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅遊補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得税共計230193元。

四、關於對房地產行業税務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議採取以下措施，增強房地產業税收檢查的針對性

(一)從行業特點出發改進税務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由於房地產項目開發週期往往都在一年以上，通常以一個納税年度作為檢查時限範圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的侷限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現税收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建築面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

(三)規範和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由於各行業情況不同，税務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規範和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閲制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次税務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事後擅自更改情況的發生。

(四)延伸檢查範圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏税的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為税務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃税款的行為的發生。

(五)規範和加強對二手房轉讓銷售的納税檢查。由於二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。税務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，蒐集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃税款納税人的處罰，堵漏增收，保證税款及時足額入庫。

五、關於房地產業税收徵管方面的幾點建議

(一)進一步規範企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管税務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利於掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規範管理，實行統一印製、發放和繳銷，並健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證税款的及時足額入庫。通過現場實地的調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保税款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。税務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯繫，對部分涉税地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高徵管和稽查工作地針對性。

(五)完善規範二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。首先通過與房管部門的聯繫和配合，及時掌握二手房轉讓的納税人及交易額的情況，規範賣房人的納税申報制度，為下一步的税款徵收提供依據；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動進行全程監控。(六)重點項目定期報告制度。對以地換房、城中村改造、舊城改造、開發規模較大，資金投入較多的項目，實行定期向税務主管部門報告制度，便於税務機關及時掌握開發情況，結合具體情況適時地調整徵管辦法。