物業管理調研報告集錦（精選16篇）

物業管理調研報告集錦 篇1

為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衞體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，並借鑑了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

一、發展現狀

近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。

1.健全了物業管理規範制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先後制定出台了一系列規範性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保脩金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度；建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，並且加強了信用評價成果的運用。

3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建築面積的3‰-5‰配建，最低不得少於50㎡；業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少於100㎡。並將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規範。

二、主要問題

雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民羣眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序。

由於前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠佔人行道、綠化帶已成常態，佔用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設不止。

部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民佔用公共空間圈建小院、在陽台周圍搭棚、破牆開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建；還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

3.物業費用難收。

目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處於虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10餘年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

4.各類亂象頻發。

小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先後導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主衝撞停車道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執法缺位。

政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司並沒有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止；消防部門對小區車輛佔用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務缺失。

敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衞生、治安、交通等服務項目長期處於無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衞生，亂搭違建、髒亂現象隨時有反彈的可能。

三、原因分析

我市的物業管理存在的這些問題在全國來説有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市着力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業範疇，物業企業無法享受在税收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。

2.物業服務企業行為不規範，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衞生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規範，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員准入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規範，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衞生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由於部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建築物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由於規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。

四、幾點建議

調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多後遺症。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵佔公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度；其次是由於部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議儘快出台《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，並作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理範疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用於推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對於明顯虧損的企業給予適當補貼。

2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，並將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便於及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔淨、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可採取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可採取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記註冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。

4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼併和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標杆。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒並舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示範帶頭，通過廣大黨員幹部的模範帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利於物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員幹部和公職人員的還要進行問責。

6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建築和老舊院落改造為突破口，對違法建築進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區採取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一户一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大羣眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業管理調研報告集錦 篇2

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規範我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規範物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由於各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區註冊一級資質物業服務公司尚無，註冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。儘管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低於80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：

一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。

二是住户無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保户，以生活水平低為由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住户不繳費的藉口。

四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

五是由於業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那麼多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。於是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由於服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由於各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規範等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。

九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。由於物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住户不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥倖心裏，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿着拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用於居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等於免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，註銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規範的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規範化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準後方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯繫房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑑於目前售後房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，採取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衞部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/户、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衞生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衞處每月向物業企業收取3元/月、户的垃圾處理費。由於市環衞處並未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、户的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規範管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主瞭解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，淨化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關於物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、儘快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理髮展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法儘快出台。新出台的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，並在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。

物業管理調研報告集錦 篇3

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容， 市物業管理工作也是文明城市創建的重要組成部分。根據安排，我們對xx市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：

一、物業管理的基本情況

總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）物業企業現狀

我市物業管理從 年前後開始起步，至今發展僅 年時間。據調查，截至 年底，在我市註冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367餘人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。

（二）物業發展現狀

目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年後開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建築面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬餘套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得xx市物業管理示範（優秀）小區稱號。

2、 老小區的物業發展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個，房屋建築面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬餘套，物業管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬餘元。

（三）小區業主委員會現狀

截止20xx年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現， 90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。

（四）物業管理行政機制現狀

在《物業管理條例》及《 市物業管理實施辦法（暫行）》中明確：

（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；

（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；

（3）街道辦事處、鄉鎮政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲於應付；街道、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會的正常工作。按照《 市物業管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。

20xx年以來，我市針對物業管理工作先後出台了《 市物業管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物業管理實施細則》《關於規範 市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關於規範物業承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業管理體制、規範物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、物業管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業企業存在的主要問題及原因分析。

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨着房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建築面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由於管理項目較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規範。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重製約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理着水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低於社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業發展存在的主要問題及原因分析。

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨着物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住户不繳費的藉口。五是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現有：

①儘管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外牆滲漏等等。

②由於前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兑現責任自然應由物業公司承擔，並往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。

③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房後往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

（2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：

①未安裝一户一表（前期的老小區及集資房）；

②銷售廣告內容與實際交房時不一致；

③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；

④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售後服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市20__年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂休閒設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閒設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區改造。

4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不願意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。

（2）開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳户上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給後期物業管理帶來困難。

（三）小區業主委員會存在的主要問題及原因分析。

1、業主委員會的選舉產生過程中存在着瑕疵。小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。導致成立後，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由於沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。

4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。

5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面徵求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）物業管理機制存在的主要問題及原因分析。

1、物業管理法律法規不健全。首先，物業管理立法滯後。除了20__年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20__年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關係各主體間的權利義務關係不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關係不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用於住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用户申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業服務缺乏市場競爭機制。我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只佔37.5％，開發商下屬企業佔54.1％，外聘服務企業佔12.5％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關係。

三、完善物業管理的建議和措施。

（一）加強我市物業企業服務質量的建議和措施。

1、創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快我市物業行業發展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業税免收，所得税減半徵收；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。

2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《 市物業管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）完善小區業主委員會制度的建議和措施。

1、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

2、政府相關部門參與業主委員會的組建。首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程序進行，並將有關材料報社區居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。 3、將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。

（四）建立健全物業管理新機制的建議和措施。

1、建立健全物業管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社區服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社區居委會黨組任職，社區居委會幹部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。並在小區中設立社區便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社區居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、户籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。

民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的窗口單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社區居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建築面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，後期穩步推進。

2、建立前期物業管理監管機制。從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理髮展的需要啟動物業管理招投標制度。

3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業管理奠定硬件基礎。

物業管理調研報告集錦 篇4

為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規範化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三週深入調研，現將工作調研小結如下：

一、八大優勢

1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

3、小區配套設施標準性高。

4、準確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮明――創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

6、企業的勝利，全賴於鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

二、十大有待改善問題

1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脱節，給物業管理服務留下了後遺症，加大經營成本，造成資源浪費。例如：華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨着業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關係脱節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規範文本。對業主入住後出現的`亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：花園公共區域死角的清潔衞生不到位，樓梯底雜物間各種建築垃圾依然存在；居休閒區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫牆面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白塗料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，佔道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衞生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規範設備台帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰鬥力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規着裝在華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規範搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衞生視而不見；隊伍訓練着裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客户服務方面，從熱情待客及工作形象上看，華庭管理處前台工作可以，居和花園前台待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留於手工作業原始方式，工作效率較低。

10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由於工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

三、工作計劃

根據現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規範管理體系，實行有效資源整合。

從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓牌子有力地推動各項目發展，建議成立“物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：

將現註冊的“中山市居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市物業管理服務有限公司”，新牌子定位於華庭重點項目，申報註冊登記下屬項目管理處。即“中山市物業管理服務有限公司華庭管理處”、“中山市物業管理服務有限公司居管理處”、“中山市物業管理有限公司花園管理處”。今後的項目發展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

規範的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作

物業管理調研報告集錦 篇5

物業管理關係千家萬户，做好物業管理對於改善城區環境，鞏固三創成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業管理逐步發展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業管理髮展任重道遠。

一、我縣物業管理基本狀況

近年來，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業管理逐步推行和發展，目前整體態勢平穩。但是我縣物業管理市場化運作機制尚不健全，物業管理水平仍然較低，業主與物業公司的矛盾難以調解，物業管理行業監管體制不完善，已經到了一個需要全面規範整頓提高的階段。

（一）穩中求進，我縣物業管理髮展迅速。

我縣物業管理起步於20xx年，縣房地產管理局成立了物業管理辦公室，負責全縣物業行業監督管理。10年來，我縣物業管理從無到有，從小到大，穩步發展。截至目前，全縣共有物業服務企業10家，管理居民住宅小區17個，物業服務建築面積近200萬平方米，新建住宅小區物業管理覆蓋率達98%，從業人員達 1000多人，服務小區人口達25000人。

（二）多措並舉，我縣物業管理逐步完善。

縣物業管理辦公室成立以來，對物業行業管理髮揮了一定作用。一是加強物業服務隊伍培訓，提高了從業人員的業務技能、政策法規水平和職業道德；二是加強外派交流。進一步開闊了物業管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今後努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業管理提前介入制度，在房地產開發企業辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業管理實行了招投標制度。四是加強行業監管。制訂了《XX縣城區物業服務企業實施年度測評細則》，加強對物業服務企業的監管，將測評結果作為評先評優考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業公共維修資金1300萬元。

（三）物業管理髮展不平衡。

一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業管理比較規範。而巨龍家園、玉盤小區、書香和苑等一些小區因物業費收繳率不高，小區物業管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫院等企事業單位的物業管理還未全面啟動。

二、我縣物業管理存在的主要問題及原因分析

我縣物業管理業在快速發展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現在：

（一）小區開發建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區，儘管通過了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實施、小區配套設施不完善、房屋外牆屋面滲漏、衞生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。

（二）物業管理粗放型發展。一是部分物業企業服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。二是物業管理專業化水平低，物業服務企業小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業公司。從整體而言，我縣物業管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業化、社會化的需求。

（三）業主物業服務消費觀念沒有普遍形成

一些業主缺乏法制觀念和物業消費觀念，對市場化物業管理不理解、不支持，有些業主只要求接受服務卻拖欠物業費，有的只選擇價格低廉的物業公司，卻要享受品質的物業服務，而物業公司因收費標準低而難以運作，從而造成業主與物業公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環。

（四）物業公司和業主權責不清，業主委員會沒有充分發揮橋樑作用。我縣小區大部分業主委員會沒有成立，有的業主委員會在物業管理中不能發揮應有的作用。部分小區業主和物業公司沒有訂立物業服務合同，雙方的權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。

（五）物業管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協調各方的綜合物業管理部門，縣房產局作為物業行業管理主管部門，委託物業管理辦公室負責業務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協調作用未充分發揮。在業主和物業公司產生矛盾時，政府及相關部門不能及時調處，導致矛盾升級擴大。

三、加強我縣物業行業管理的幾點建議

（一）加強宣傳，引導樹立正確的物業管理和物業消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業服務對小區環境的重要性，增強廣大業主的物業服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業服務企業依法經營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業信譽，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（二）部門聯動，建立物業管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開始，規劃建設部門要對小區的功能、佈局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為後期物業服務打下堅實的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業企業的信譽等級測評制度，引導物業服務企業加強行業自律，提高企業信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業企業逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業服務的物業公司在以後的投標時予以限制。規範物業承接查驗手續，明確開發商、物業服務企業、業主三方之間的權利和義務。同時，要認真規範公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

（三）積極扶持，促進物業企業良性發展。建議政府對物業服務企業徵收的相關税費予以優惠，在物業公司遇到困難時予以關心支持。引導物業企業走強強聯合之路，積極鼓勵物業公司重組兼併，做大做強物業公司，做響物業公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業化水平較高的物管企業，走規模經營之路。

（四）加強保障，推進物業管理法制化進程。業主和物業公司的矛盾糾紛一般屬於民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業主惡意拒交物業費時，要發揮司法調解的作用，建議明確物業企業催繳物業費更為簡單的措施或程序。為從根本上規範我縣房地產開發建設管理和物業管理活動，建議儘快出台我縣加強房地產開發管理的實施辦法和加強物業管理的實施細則兩個規範性文件。

（五）理順體制，實行屬地管理和行業管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉鎮和社區居委會在物業管理工作中的權、責關係，把物業管理納入社區綜合管理範疇，政府投入一定的經費。鄉鎮、社區居委會加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務職能，建立起對業主委員會的引導和監督機制。縣房產部門要加強對物業服務企業的行業監管，指導物業服務企業規範、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業管理辦公室要和社區居委會及時介入、引導，共同協調處理。堅持屬地管理原則，業主委員會自覺接受社區居委會的領導，社區居委會積極參與協調處理物業矛盾糾紛。

物業管理調研報告集錦 篇6

一、引言

物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委託的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨着我區經濟社會迅速發展，人民羣眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。

根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關於加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。

二、調研目的、方法和過程

（一）調研目的

通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的台階，為構建和諧社會奠定良好基礎。

（二）調研對象、方法和內容

調研對象：基層羣眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責人、社會各界人士。

調研方法：本次調研採取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員採取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委幹部和業主代表。

調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民羣眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。

（三）調研過程

5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作彙報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開羣眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集羣眾意見35條，電話（隨機）徵求業主意見7人次，檢查物業工作台帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。

三、我區物業管理基本情況

據統計，我區現有住宅小區250多個，建築面積1100萬平方米。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，佔符合成立條件住宅小區總數的92%。

本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中註冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；註冊在外區，在嘉定從事物業管理的企業15家，其中骨幹企業有上房、萬科、金地、東湖等。

目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。

合計以上數據分析，里弄住宅、售後公房和早期商品住宅居民家庭户佔我區居民家庭總户數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。

四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析

為具體瞭解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。

其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：

（一）物業管理體制尚未完全理順

主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衞、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鈎；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理範圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，並規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由於職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建築年年拆，卻年年還在增。

（二）歷史遺留問題沒有及時解決

據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造於80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在着相當數量的不成套公房，沒有單獨的煤衞設施。有的售後公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住户都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用於出租，如桃園、葉池社區，出租户佔居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衞生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。

老居民區存在的普遍問題

1：環境差

2：收費低

3：保安不到位

（三）物業管理市場化機制尚不成熟

主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由於前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落後、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用説做監控值班記錄了。

二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。

目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每户按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每户分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市範圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：温宿路16弄小區共有134户居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那麼這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰願意管？於是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。

在調研過程中，我們瞭解到物業企業和居民羣眾對物業管理費這個問題有完全不同看法。物業公司主要觀點：

一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。

二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不鬆口，永遠也解決不了。從某種意義來説，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。

關於業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時佔34%；收費不合理佔30%；生活困難交不起佔21%；服務態度差佔15%。要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷户不交物業管理費（達800多户）已經成為多數動遷户從眾行為，動遷户不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。

物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你説怎麼辦？

A：重新選聘物業公司

B：降低服務水平

C：物業公司自行消化

D：提高物業費標準

（四）街坊基金虧損現象嚴重

街坊基金是售後公房特有的基金，按售後公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用於交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用於彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規範，所以我區80%的售後公房小區面臨着虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20__年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20__年虧損總額已達70萬元，20__年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。

按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那麼業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損後，你願意重新籌集的認識上願意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每户業主出資來續籌街坊基金困難很大。

問卷題目選項

1、我願意如果街坊基金虧損後，你願意重新籌集嗎？

2、不願意

3、隨大流

4、不表態百分比（%）

（五）業委會隊伍的專業素質不高

在當前解決物業管理中最難的問題是什麼？調研中我們從四個方面提出問題：

1、兩項基金的歸併；

2、物業管理費的等級收費；

3、業委會不能有效地代表業主大會辦事；

4、街坊（維修）基金的籌集。

調查結果：業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民羣眾心目中最難解決的問題。

目前解決社區物業管理中最難的是：

A：維修基金的籌集

B：業委會不能有效地代表業主大會辦事

C：物業管理費的等級收費

D：二項基金歸併關於（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這裏我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。

分析原因主要是：

一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；

二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主説話。

我們從問卷中瞭解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的佔27%；不滿意的佔2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這裏要説明的是，這次問卷的對象中業委會成員佔很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。

五、近年來政府所做工作及取得的成效

近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民羣眾反映突出的問題，採取一系列措施，取得了一定成效。具體體現在：

1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，並創新觀念，規範管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，並加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建築面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。

2、設立售後公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售後公房給予管理費補貼的模式，切實提高售後公房為主的住宅小區的管理水平。

3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。

4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高温、送清涼”便民服務、防汛防颱四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。

5、配合市有關部門關於《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20__-20__）》在我區的貫徹落實，力爭區裏建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。

總的來説，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，羣眾滿意度高於全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在着一定問題，羣眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。

六、關於加強我區物業管理工作的建議

物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：

（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制

物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關係的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。

一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理髮展方向；審核和批准住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規範居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。

另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。

二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售後公房或商品房具體、準確的數據，瞭解他們在兩項基金上的使用情況以及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。

三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂並出台我區關於物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峯，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鈎。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細説明。為此，區房地部門要儘快拿出這方面的指導意見。

四是要切實採取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規範，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發佈是否透明等。考核採取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鈎來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。

（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環境

本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的佔83%。在“目前管理中認為政府應該怎麼做”選項中，要求政府加大資金投入的佔62%，要求政府出台相關的物業管理政策的佔50%。從以上的民意調查中我們瞭解到，居民羣眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

一是要出台相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧損的問題上應該出台相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從中瞭解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。

又如，政府每年除對集中的售後公房進行補貼外，要擴大其他售後公房或動遷用房補貼範圍，政府對售後公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和羣眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“羣租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衞生、地税、綜治等相關部門要提出相關工作方案，採取爭取早日實施。

二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衞設備，存在着下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍牆、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租户，外來人員佔90%，住在這裏的本地人大多數是退休工人、低保户或低收入者。據反映，這裏治安情況複雜，安全係數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這裏卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益於廣大居民羣眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。

具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，並形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本着早改造、早得益、成本輕的原則，儘快制訂相應動遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對羣眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。

（三）進一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規範運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。

二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由於多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須儘快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。

三是要進一步規範業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規範，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。

四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發佈是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（説明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什麼網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在税收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。

（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。

二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。

三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專户儲存、業主所有、專款專用的原則，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到户、計息到户，並按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批後方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之於業主，用之於業主，防止產生不必要的社會糾紛。

以上是關於嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由於本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在着侷限性，因此本報告中難免會存在着不妥之處，為此懇請大家批評指正。

本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層羣眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

物業管理調研報告集錦 篇7

20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯繫人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪；分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。

一、基本情況

物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，佔30%；

（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，佔20%；

（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衞生，佔20%；

（4）其餘小區和老舊住宅無物業服務和管理，佔30%。

二、工作開展情況

一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先後制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。

三是抓了樣板示範工程。出台了《物業管理示範小區標準》，對創建示範項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示範小區。

四是積極開展了物業宣傳培訓工作。採取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。

三、存在的問題

（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。

近年來，隨着城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規範為特徵的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建於上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的.規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落後。隨着城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衞生差、治安形勢複雜等情況。隨着時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民羣眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東嶽廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落後，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。

目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關係還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。

（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其餘3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩餘勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。

物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關係，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建築和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。

（五）業主委員會組建難，運作不規範。

業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不願參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。

從運行情況看，70%的業主委員會運作不規範，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋樑紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

四、對策與建議

（一）列入民生重點，徹底治理推進。

建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑑相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。

（二）有序推進老舊小區改造工作。

老舊小區主要位於江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衞生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住户少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落後的建築。

（三）建立有效的監管調處機制。

一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要儘快出台物業管理方面的規範性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，並加大協調物業管理工作力度。

（四）培育物業服務市場。

一要加強對物業服務企業的管理，規範物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。

（五）多方參與，推進業主委員會建設。

制定出台業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢於負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋樑紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關係；學習借鑑外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。

附：服飾企業生產管理情況調研報告

一、調研概況

1.調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個瞭解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。

2.調研企業。泗陽某服飾有限公司。

3.時間安排。一週的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之後的制板技術及製作工藝分析，對面輔料及裏料的認定，製作相應色卡，製版，樣衣製作等，三天時間；裁剪，及縫製環節，兩天時間；後道車間（小後道、綜合後道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

二、企業概況

該服飾有限公司位於江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖釦機、粘合機等設備3967台(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。

三、企業生產管理的基本架構

該企業是生產基地，在生產模式上屬於訂單加工模式，是由下訂單並提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客户的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客户發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出製作成本，與客户協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，製作難點，對面料、輔料、裏料的確定，研製出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之後，通過打板，製作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫製工藝要求及步驟等。經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、裏料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆紮等。在額定的縫製車間生產之前完成剪裁的工作。縫製。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫製車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。後道車間。分為小後道和綜合後道車間。小後道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張台板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫製工序之後的鈕釦縫製等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿於整個生產過程及後期的後道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。製作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色

在縫製車間會有品質部的巡檢，對於出現的問題及時修正，在小後道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之後，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。

五、調研建議

（一）展望未來成衣發展趨勢

1.市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝製造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。

2.全面質量管理(TQM)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉週期、降低成本和提高生產效率等。

3.新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經並將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響着運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。

4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。

與供應鏈管理。ERP的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。

6.準時化生產(JIT)與精益生產(LP)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利於提高產品效率及運轉週期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基於產品和工藝上的技術變化對於企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對於產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。

物業管理調研報告集錦 篇8

管養等各類物業服務。但由於物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯後，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需採取有效對策來加以改進和解決。

一、基本現狀

截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建築面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在後院集資建設的房屋佔15%，商品房佔70%，小產全權房佔10%，保障性住房佔5%。

我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎佔建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，佔全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，佔到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。

二、小區管理存在的問題

通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處於自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千户羣眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成羣體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：

（一）准入門檻低，服務不規範。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，註冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限於看大門、搞衞生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閒雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衞生打掃也不徹底，大多隻是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衞基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防範流於形式，失盜事件屢有發生。

（二）收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計徵，有的按户平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，羣眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分户管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑑西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。

（三）基礎設施不健全，物業公司不願管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位後院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由於受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不願進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用後，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恆海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最後進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住後，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次羣訪。

（四）業主結構多元化，維權主張難統一。由於業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意願相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住户還要收費，意願不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什麼權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不願交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住户88户，今年收繳68户，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

（五）宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，脣與齒的關係。有的小區因房地產市場不景氣，建成後入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由於沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關於進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門（單位）、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

三、對策和建議

農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對於我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。

（一）積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門（單位）、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關係的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住户信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然後按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便於協調部門關係，提升物業監管水平。

（二）嚴把物業服務企業准入關。凡是進入x縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門註冊登記，對於不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對於新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規範的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規範制約物業服務企業行為，便於調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。

（三）加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、羣眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今後相當一個時期，物業服務在我縣可能屬於微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住户才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質；每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2—3年內全部實現物業人員持證上崗。

（四）強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一併納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什麼障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分户管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1—2項，財政予以適當獎補。改造後聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結餘定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。

（五）強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對於提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過採取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。

（六）加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮（社區）居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，採取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理；對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衞生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規範並逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。

物業管理調研報告集錦 篇9

做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關係千家萬户的重大民生工程，是一項事關x城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規範發展，近期，x縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪羣眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

（一）城區住宅小區的基本情況。

據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅全部入住後，小區的入住人口將超過6萬人，佔到縣城區常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。

主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國税小區、地税小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

2、規模差別較大。

在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。

主體建築方面，20__年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預製板房，20__年以後所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力牆結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入以前，我縣除財政、國税、地税等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建築，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區物業管理工作的現狀

1、物業企業發展情況。

從紫苑房產進入我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處於發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

2、業主大會及業主委員會成立情況。

目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地併發揮了一定作用的只有紫苑1家，其餘大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區的物業管理工作情況。

從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規範，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衞生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衞生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化羣眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由於城市小區的物業管理工作是隨着我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）執行規劃不到位。

調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由於主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工後不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兑現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠佔公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，佔了又佔，甚至完全佔用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以後小區的物業管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。

目前，我縣尚未出台與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的侷限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規範，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規範，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種藉口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

（三）宣傳教育力度不夠。

從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衞生保潔、綠化養護、安全保衞不到位，造成衞生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是採用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。

調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑑定，致使物業服務工作不到位，不按規範操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住户反映的問題不能積極主動解決。有的小區住户反映小區公共區域長期無人打掃衞生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。

小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升形象的高度，科學規劃並嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護羣眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃並分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法並將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。

要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示範小區。

要廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破牆擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

物業管理調研報告集錦 篇10

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

一、基本情況

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。

二、現行管理模式

三、存在的主要問題

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商户入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商户素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閒置，天柱山大市場、旺業大市場、姚衝大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房儘管已售出，但大多數基本閒置，不少居民買回後，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由於已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目範圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住户混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住户較集中的旺業大市場、姚衝大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

物業管理調研報告集錦 篇11

為了規範市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對XX市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，並與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況彙總報告如下：

一、XX市住宅小區建設及物業管理的基本情況

截止20xx年7月底，XX市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級（暫定）資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建築面積408.8萬㎡，住户總數36210户，居住人口11萬餘，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。

二、存在的主要問題

在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處於初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規範。

（一）物業管理收費偏低

地區內物業管理收費自1998年出台收費標準（封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/户、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/户、月）一直延續到20xx年，20xx年XX市出台了按等級收費的規定，由於多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/户、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/户、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題：

一是員工工資低（地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右；麗園小區物業服務企業員工平均工資650元；阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高），高質量管理人才和服務人員難以引進（地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩餘勞動力和社會40、50人員等），低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。

二是難實施規範化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。

三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。

四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，XX市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。

（二）物業管理中各方主體行為不規範

地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，佔25%，且大多數業主委員會不能規範運作（主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源）。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬於“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關係不明確，出現問題後無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利於物業管理市場的規範，削弱了物業管理行業的發展。

（三）落實住房專項維修資金制度不到位

一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。

二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準）。

三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。

由於專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。

（四）老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施；小區環境與售房承諾有差異；文化娛樂、健身場所等配套設施不完善；房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建築和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿；有的小區設施老化，影響到管理質量。

三、出現問題的原因（對存在的問題進行定量分析）

（一）物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制

XX市目前實行物業管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理；二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理；三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理；四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散户樓棟實施物業管理。從總體上講，XX市物業管理仍然處於計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利於競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。

（二）業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制

隨着住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建築物內有多個產權人（即多個業主）的情況越來越多。由於房屋建築及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕後，行使業主大會的權利。由於XX市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。

（三）物業服務企業行為不規範

市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關係不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規範的行為。

（四）開發建設質量問題對物業管理造成不利影響

市區內部分住宅小區由於開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。

（五）無物業小區陷入治理困境

XX市區內無物業小區主要有三類：一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合並或企業改制不復存在，造成無物業管理；二是城鄉結合部個人興建的私房羣；三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不願介入。由於缺乏物業管理，這些小區普遍存在髒亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。

四、措施與建議

（一）物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作

1、全面實行前期物業管理。按照國家《物業管理條例》及自治區、地區和XX市實施國家物業管理條例的有關規定和要求，今後，市區內新建住宅3萬平方米以下的開發小區，在工程開工前，建設開發單位必須將物業管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業服務企業簽訂的委託合同，一併報市房地產主管部門審查，審查同意後備案並辦理相關手續，工程開工後物業服務企業介入管理，直到小區竣工交付使用後，業主委員會成立並召開業主大會，選聘物業公司接受為止。開發建設單位選聘的物業企業前期物業費由開發建設單位支付。市區內新建住宅3萬平方米以上的小區應全面推行前期物業管理招投標制度，由市房地產主管部門監督，開發建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業收費標準，對通過招標選擇的物業公司，開發建設單位支付前期物業管理費。

2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今後，市區內新建住宅小區竣工後應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格後方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衞、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格後，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁移交環衞部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施（含社區醫療服務站及文體活動設施）移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房（含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衞室、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業主委員會成立後移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。

物業管理用房按《XX市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。

物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。

城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和麪積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當註明物業服務用房面積和房號。

（二）全面建立業主委員會制度

鑑於業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，一是住宅小區綜合驗收後，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立後籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會；三是隨着社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規範，隨着居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利於調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今後，新成立的住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利於整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和佔領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的提高。

（三）創造寬鬆條件，進一步加大對物業管理企業支持力度

1、建立“質價相符”的物業服務收費機制

物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑑於市域內物業管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規範物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》（發改價格[20xx]1864號）和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規定，結合地區當前物價消費指數，羣眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，並儘快下文執行。

（1）市區內開放式住宅小區，現行每户按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和徵求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/户、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。

（2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規定執行，即：

普通住宅的物業管理綜合服務費

基準價的最高價格水平

2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難

市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處於癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。

3、完善住房專項維修資金制度

住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規範歸集、規範運作，鑑於地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府儘快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。

——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。

——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限於麗園小區和阿牙小區。據我們瞭解，兩小區建設完工後，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節餘款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金）。

——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房户要儘快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。

住房專項維修基金均應按照業主所有，專户專儲，按幢立賬，按户核算，政府監督的原則實施管理。

4、下放物業管理企業資質審批權限

將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣（市）房地產（建設主管部門）主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住户滿意度評價機制。

5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理

住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。

為此，

①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作；社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。

②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分户計量表和分户計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住户供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。

③建議聘用小區生活困難人員和老年志願者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好羣防羣治工作。

④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。

（四）加強對無物業小區的管理

無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理範疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。

（五）機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合並或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃並列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。

（六）加強物業管理人員的上崗培訓工作

市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要採取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。

物業管理調研報告集錦 篇12

一、調研概況

1、調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個瞭解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。

2、調研企業。泗陽某服飾有限公司。

3、時間安排。一週的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之後的制板技術及製作工藝分析，對面輔料及裏料的認定，製作相應色卡，製版，樣衣製作等，三天時間；裁剪，及縫製環節，兩天時間；後道車間（小後道、綜合後道），存儲，打包出倉，約兩天時間。

二、企業概況

該服飾有限公司位於江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖釦機、粘合機等設備3967台(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。

三、企業生產管理的基本架構

該企業是生產基地，在生產模式上屬於訂單加工模式，是由下訂單並提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客户的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客户發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出製作成本，與客户協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，製作難點，對面料、輔料、裏料的確定，研製出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之後，通過打板，製作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫製工藝要求及步驟等。

經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、裏料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆紮等。在額定的縫製車間生產之前完成剪裁的工作。縫製。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫製車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。後道車間。分為小後道和綜合後道車間。小後道的.主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張台板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫製工序之後的鈕釦縫製等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿於整個生產過程及後期的後道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。製作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色

在縫製車間會有品質部的巡檢，對於出現的問題及時修正，在小後道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之後，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。

五、調研建議

（一）展望未來成衣發展趨勢

1、市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝製造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。

2、全面質量管理(TQM)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉週期、降低成本和提高生產效率等。

3、新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經並將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響着運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。

4、流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。

5、ERP與供應鏈管理。ERP的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。

6、準時化生產(JIT)與精益生產(LP)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利於提高產品效率及運轉週期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基於產品和工藝上的技術變化對於企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對於產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。

物業管理調研報告集錦 篇13

近年來隨着天津市城市建設的發展，房地產開發突飛猛進，一座座風格迥異，設施齊全的住宅小區如雨後春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起，應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衞生、安全保衞、水電暖的日常維護保養等工作，到目前涉及的範圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區，同時隨着政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的後勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。

一、近年來天津市物業企業得到快速發展

1、經濟的發展帶動物業管理企業不斷髮展壯大

天津市的物業管理企業起步較晚，第一家註冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司，管理總面積只有100萬平方米。但隨着天津市經濟快速發展，物業管理企業不斷髮展壯大，到20xx年6月天津市物業管理公司已發展到642家，管理總面積達到8652萬平方米，佔全市住宅存量的56%，實施物業管理的項目已達到1600多個，從業人員超過5萬人，營業收入突破10億元。

2、物業企業服務的領域更廣，服務內容更寬，形式更加多樣化

城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來，過去物業服務只需要清潔工、門衞、綠化等幾項服務。近幾年，隨着物業體制的不斷深入和產業結構的調整，物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如：家電的維修、接送上下學的學生、送水入户、代買飛機車船票等。特別是隨着機關企事業單位後勤的社會化，大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先後接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士後公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外，從20xx年—20xx年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米，達到目前的近40萬平方米，增加了5.7倍。十年間，物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的複合型的物業管理企業。例如，有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架；有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。

3、舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會

去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年，據統計，實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個，安置了下崗失業人員924名，其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米，累計達到9210萬建築平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上，為社會可提供4000餘個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大，為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。

二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間

制度改革和住房商品化的發展，物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期，截止20xx年底，物業公司總數已超過2萬家，從業人員超過230萬人，相當於我國社會服務業從業人員的23%。

由於物業服務業的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特徵相吻合，為下崗人員提供了新的就業渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列，物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。

1。從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。

物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施及場地進行管理，向住户提供全方位的綜合性服務，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位，是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看：主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括

（1）小區內衞生保潔、綠地的維護、小區安全保衞、存車場秩序的管理。

（2）高層電梯的管理和維護，小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。

有償的服務包括：

（1）家政服務包括：家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。

（2）代買機票、送水入户。

（3）業主家中設備的修理（疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等）。

從物業企業的大部分服務內容看，對從業人員所需的知識和技術水平要求不高，但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業服務很難適合年輕人的擇業標準，但適合下崗人員的再就業。

從物業企業吸納的人員看，大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩餘勞動力，為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計，今後十幾年內，城鎮每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算，僅新建住宅物業管理每年可安排45萬—50萬人就業。

2、天津市物業服務業的發展着眼於下崗人員的再就業，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。

過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨着社會的發展和就業觀念的轉變，下崗人員在選擇就業時比較務實，對擇業有了新的認識，越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查，有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力，找回了自信，經濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如：政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業税並且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費，（每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費），這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每週有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

據有關部門調查，目前天津市從事物業服務的下崗人員特徵明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中國小、國中文化程度的佔80%左右；三是女性佔了大多數，據有關部門介紹，天津市目前從事物業服務的下崗人員女性佔70%左右，男性佔30%左右。女性主要從事小區內的保潔衞生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任着物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨着天津市物業服務業領域的拓寬和發展，將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。

3、物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養老保險，使他們今後生活有保障。再如，公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降温用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三.八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了温暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。

三、物業管理企業發展對策

1、物業企業要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。

當前，人們對物業管理企業的認識還不夠全面，對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此，應加大對物業管理的宣傳力度，逐步使用户與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關係，讓人們瞭解物業服務的項目和內容，把先進的住宅管理理念引進千家萬户，同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務，讓業主們住的安心舒心，使服務、收費很好的鏈接，形成良性循環。

2、提高物業管理人員的素質，強化服務意識。

通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示：天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓，但仍然存在着服務態度不好，專業技術不過硬，文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業務素質，以提高用户對物業管理的認知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進天津市物業服務的健康發展。

3、拓寬服務領域，改善服務質量。

物業管理企業應進一步創新思維，制定有利於企業加快發展的經營策略，在拓寬服務範圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫，把企業做大做強。首先，要廣開渠道，在擴大服務範圍上下功夫，逐步開展家政服務、餐飲服務，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務，形成一個好的物業經營服務機制，開拓物業經營市場，使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性，另外，隨着我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二，把服務作為企業品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞，服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展，因此在擴大項目的同時，更應重視服務質量、水平的提高，為用户提供“方便、快捷、高效”的服務，使企業向專業化、高層次方向發展。第三，進一步提升物業服務品位，發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業良好的形象。

物業管理調研報告集錦 篇14

隨着我國住房市場和體制的不斷改革，物業管理進入快速發展時期，它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衞生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業在消費領域的延伸，關係到千家萬户的安居樂業。市場對物業管理從業人員的需求越來越大，但於此同時物業企業與業主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，瞭解物業管理的現狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

梧桐花園小區簡介

梧桐花園位於梧桐花園位於西夏區同心北路，交通非常便利，學區完善，周邊綜合商場，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區佈局合理。

調查所得信息：

此次調查以問卷為主，訪問為輔，採取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開。

根據業主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住户，其中有的兩名業主反映，物管公司職員與業主的交流及溝通非常少，這就導致了物業管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發現，該物業管理公司只設有兩名客服人員，並且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據瞭解該小區裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發現不少住户對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住户的抱怨進行大概總結後發現安管問題主要集中在小區的巡視力度較差，沒有在小區內形成24小時有效巡邏機制，在對小區外來人員的登記和管理上工作存在侷限，交接班沒有明確的記錄，安全護衞人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業主反映，該小區內曾經多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規範的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，並且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業主對小區的環境衞生保潔方面認為服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業主也對此表示不滿。此外該小區的業主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區內的一條河流污染嚴重，散發出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據問卷調查反映，居民對小區的物業管理公司存在較多不滿。主要是由於物業管理公司在接管小區後，與居民羣眾的交流沒有到位。致使業主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日後的管理中難以進行。並且物業在工作中沒有及時處理業主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住户反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業後，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業公司在管理費的收支上不透明，業主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會引發業主對物管公司不信任，致使日後的管理及小區建設難以發展。最後，由於公司還處在發展階段，公司業務人員素質偏低，整個小區的物業管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發現小區內綠化及道路的佈置較為合理，沒有發現車輛亂停亂放問題，小區內的衞生環境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區的建設仍處在進一步發展當中。

總結以上各方面不足為幫助該小區創建和諧社區提出了以下改進意見：

1、調整工作機制，確保社區工作正常有序的開展，社區開展應該與街道部門考核掛鈎，不斷加強和完善社區工作的領導，進一步加強合力推進社區建設的責任意識。對於小區發展經費不足問題，應該設立“政府→行業→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業主或業主委員會共同分擔的模式。

2、強化小區服務功能，保證居民需求得到充分實現。首先要建立和完善社區服務網絡體系，建立小區服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閒娛樂，健身場所不足問題。調動廣大羣眾幫助小區優撫對象，殘疾人及特困羣體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務的組織。其次應建立社區衞生服務中心，方便小區居民的基本醫療服務需求。最後，多開展以人為本的服務活動，同時物企要發揮好與羣眾溝通的橋樑作用。

3、積極開展社區文化活動。日積月累從而由量變到質變 ，整體上提供小區的人文環境。物業公司應該充分發揮領導作用，結合不同羣體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統文化活動，在滿足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書和閲覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動。 開展小區法制宣傳教育和諮詢服務活動。加強小區宣傳建設，向小區居民提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位、國內外時政新聞、物業管理費收支等情況。

4、 具體問題具體分析。物業公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況採取不同的解決方法，對於不同的不門使用不同的管理手段。

我深知，在課堂上僅侷限於學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，為今後的學習打下了堅實的基礎，儘管調查分析報告中存在很多不足，但收穫不小。

物業管理調研報告集錦 篇15

為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規範化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三週深入調研，現將工作調研小結如下：

一、八大優勢

1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

3、小區配套設施標準性高。

4、準確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮明——創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

6、企業的勝利，全賴於鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

二、十大有待改善問題

1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脱節，給物業管理服務留下了後遺症，加大經營成本，造成資源浪費。例如：華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨着業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關係脱節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規範文本。對業主入住後出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：花園公共區域死角的清潔衞生不到位，樓梯底雜物間各種建築垃圾依然存在；居休閒區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫牆面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白塗料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，佔道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衞生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規範設備台帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰鬥力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規着裝在華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規範搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衞生視而不見；隊伍訓練着裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客户服務方面，從熱情待客及工作形象上看，華庭管理處前台工作可以，居和花園前台待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留於手工作業原始方式，工作效率較低。

10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由於工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

三、工作計劃

根據現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規範管理體系，實行有效資源整合。

從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓牌子有力地推動各項目發展，建議成立“物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：

將現註冊的“中山市居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市物業管理服務有限公司”，新牌子定位於華庭重點項目，申報註冊登記下屬項目管理處。即“中山市物業管理服務有限公司華庭管理處”、“中山市物業管理服務有限公司居管理處”、“中山市物業管理有限公司花園管理處”。今後的項目發展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

規範的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作，根據物業管理行業工作職能，並結合實際情況，現擬作以下整合：

a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。

b、各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。根據項目物業規模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精幹的、專業化的物業管理隊伍。

c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，並將具體工作落到實處，責任到人。

d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附後）。

3、根據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。

4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規範表格），使之形成系統化、標準化、規範化。

5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。

6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住户檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

7、在內部管理上，建立良好監督機制。

對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客户投拆、設備運行、安全服務、環境服務、維修服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、週報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規範有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每週工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時採取各種糾正和預防措施，並嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿意。

8、重視培訓，提高素質。

重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鑽研業務興趣，努力提高全體員工業務素質。

9、獎懲分明，優勝劣汰。

增強員工危機意識，對業務能力差，經反覆培訓仍停留於落後狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對錶現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星” 的好員工，經董事及公司領導認可後，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業感和歸屬感，增強員工和團隊的戰鬥力。

10、開源節流，控制成本。

在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。

加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大户”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時採取相應法律途徑進行追討。

大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。

11、強化工作協調，促進團隊合作。

以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必須有密切的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

12、規範物管文本，協調銷售業務。

編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》等規範的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。

13、重視窗口服務，作業指引清晰。

為方便業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝製作，並公示於客户服務中心大廳，這樣既方便業主閲示，也利於員工操作。

14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作計劃及總結上交時間規定、費用收繳情況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資計劃上交時間規定、辦公用品使用計劃上交時間規定、維修材料採購計劃上交時間規定、業主每月入住情況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。

15、規範員工着裝，樹立公司形象。

按各部門工作性質，統一配置工衣，規範員工穿戴，樹立良好形象。

16、規範公司財產和物資管理，維護公司利益。

對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。

17、高度企業戰略，階段達成效果。

a）在三個月內，有效克服“髒、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。

b）在半年內，使物業管理全盤運作完全步入正軌。

c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示範工作打下紮實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規範化、科學化；以國家示範小區為標準要求，將華庭管理項目創建成為市級“示範住宅小區”稱號。

e）在兩年內，將華庭管理項目創建成為省級“示範住宅小區” 稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。

f）在三年內，將華庭管理項目創建成為國家級“示範住宅小區”，使企業品牌推向房地產行業的前列。

綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善於探討、總結創新，服務品牌一定會獲得全方位的提升！

以上報告，敬請上級領導審核批示。

物業管理調研報告集錦 篇16

7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，並召開座談會，聽取市國土房產局關於《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人蔘加各類培訓並已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。

2、培育規範物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。20xx年，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規範物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示範住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示範住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立並備案在冊22家。

二、存在問題

1、少數物業企業管理不規範。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用户收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破牆開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由於一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。

3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩餘勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的.專業人才更為緊缺。

4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬於簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨着業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。儘管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些並不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理羣眾投訴300餘件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。

6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由於當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境髒亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。

三、意見和建議

1、進一步加快物業發展。培養一批骨幹企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理範圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規範的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業管理業務範圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。

3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規範活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。

4、規範物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、佈局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策範圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今後新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規範管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。