开发商预期违约返双倍定金
XX年2月20日,袁某与某房地产开发公司签订了一份《购房预订协议书》,约定购买该公司开发的一栋30层住宅楼的住屋一套,开发商在协议书中承诺,XX年5月底之前与袁某签订正式售房合同,XX年12月31日将房屋交付袁某使用。双方还约定,袁某于签协议时交付定金5万元,其余
购房款分期支付。袁某依约于签协议的当天即2月20日交付了定金5万元。但开发商并没有履行其在协议书中承诺的于XX年5月底之前与袁某签订正式售房合同的约定,虽经袁某多次催促,但因开发商始终未取得商品房预售许可证明,开发商实际上无法与袁某签订正式售房合同。同时,袁某在前往工地了解情况时发现,工程仅进行到地下基础设施,且工地施工标牌注明该工程的竣工日期为XX年8月20日,袁某由此认定,开发商承诺的XX年12月31日交房亦不可能兑现。袁某遂向开发商提出解除合同、双倍返还定金的要求。开发商不同意,袁某无奈诉至法院。
律师解答:
律师导购网、广东南国德赛律师事务所林小冰律师对此分析表示,开发商在应诉时辩称,依据最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定是无效。”其公司直到法庭审理结束都没有取得商品房预售许可证明,因此应认定协议无效,只需退还袁某5万元即可。
但我们要看到的是,双方签订的是《购房预订协议书》而不是商品房买卖合同,最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是针对商品房预售合同规定的,并不适用《购房预订协议书》,协议书应认定为有效,适用最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”
开发商未能在XX年5月底以前与袁某签订正式售房合同,构成违约,应适用《合同法》第115条“当事人可以按照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”开发商应双倍返还定金即10万元。
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