居住小區調研報告（精選7篇）

居住小區調研報告 篇1

一、前言

隨着城市建設的發展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特徵。小區自治管理的好壞，不僅關係到每户居民的切身利益，更關係到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會”為基本特徵的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上説，小區自治管理的狀況和能力不僅關係到社會的和諧和穩定，也關係到城市發展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。

但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：

（一）業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規範的書面業主大會。

（二）業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區範圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。

（三）業主委員會作為業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在着明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。

（四）涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。

（五）業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處於被懸置的狀況。

以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在着的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法佔用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。

二、問題產生的原因

目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區裏面擺攤設點經營問題，也為小區居民們普遍重視和關注，並直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發展水平和城市管理水平的重要標誌。

縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在於：

（一）管理思路上，在對小區自治管理的關係中，存在着強調以物業管理企業為核心，業主自治管理機制為輔助的問題

首先，在由傳統的房管理念發展為住宅私有化後所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們並沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理為核心。

其次，在實踐中，由於目前的小區業主相對鬆散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在於和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂後，物業管理企業便成為小區管理的中心和主宰。業主大會由於難以召集，業主委員會也由於自身地位和組織機制的鬆散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行為和較複雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，為廣大業主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業主的管理者。

再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意願和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。

（二）業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規範的現象

業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定着業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由於房地產開發公司和物業管理企業之間有着特殊的利益關係，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關係，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。

在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，佔八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。

這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，採取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，於是就採取類似手段以泄心中不滿。

（三）小區的自治管理和社區管理相脱節

目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬於房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在着業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脱離其合理的社會性要求。

事實上，從社區管理的角度，其本身就包含着以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脱節的。作為社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用；而小區物業自治管理所存在的鬆散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處於一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。

在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助於社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。

三、建議

（一）物業管理企業和業主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關係。這種法律關係的性質，就決定了作為全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬於不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關係。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應儘快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整為由街道辦事處或其委託的社區進行指導和管理。

（二）儘快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，並建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。

在區全面推進社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委託社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。

（三）探索建立小區業主委託代理的管理制度。

目前，業主委員會由於多為兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委託律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。

居住小區調研報告 篇2

調研目的：

居住區規劃設計，不再是單純的建築設計，設計時所要兼顧的方面也會更多。因此調研時要注意的地方也就相對的要全面一些。

一、瞭解居住區選址的要求，收集相關資料，調查城市性質、氣候、生活方式、傳統文化對居住區規劃影響。分析小區周邊環境對居住的影響。

二、瞭解居住小區規劃設計對各項功能及組團外部空間的組織，分析小區規劃的大小規模形式。

三、分析小區的道路系統規劃方式，瞭解道路規劃的相關要求和規範。對已建成小區進行實例分析。

四、瞭解住宅類型和住宅組羣佈局，分析住宅組羣佈局如何綜合考慮用地條件、間距和採光通風要求。對户型進行基本的分析。

五、瞭解小區規劃過程中對綠地的要求及景觀設計方面應注意的一些事項。

調研內容：

（一）基地環境分析：

濱河名家位於鄭州市新鄭市，所處地理位置屬於温帶濕潤季風氣候。四季分明、雨熱同期，乾冷同季。春季乾旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。濱河名家位於鄭州市沁河路2號二七航海路鄭密路交叉口，驅車20分鐘內可順利到達二七商圈。小區雖然位於帝湖東邊，周圍有一定的教育設施和醫療購物等基礎設施。但是也存在很多的不足之處，由於周圍的基礎服務設施距離小區有一定的距離，住户的日常生活對小區自身的基礎服務設施依賴性較大。毗鄰BRT公交站，交通流量大，對小區也有很大的噪聲污染。

（二）總體規劃:

1、基本概況：濱河名家佔地8.2萬平方米，總建築面積5.085萬平方米。項目整體規劃以6層純電梯花園洋房為主，11層小高層、18高層為輔，產品採用一梯兩户和兩梯三户純板式結構，更好的滿足通風和採光的需求。

2、服務設施：小區的基礎商業服務設施佈置在它的主軸線上，也就是社區主入口的商業步行街，綜合多種業態，超市、會所、藥店等一系列服務設施。設置滿足社區內部及周邊居民的日常生活需求。教育設施齊全，有標準化的幼兒園，小區的東南角是一國小，滿足了孩子的基本的教育需求。

3、道路系統：小區的道路系統的規劃是

否合理直接影響區的使用功能，出入口的安排，人車流線的分佈，小區道路的分級處理和停車位處理都是十分重要的。項目總共二個出入口，分別在小區的東西兩側，主要道路系統為半環形式，打破了格局的呆滯化，使得小區佈局活潑。整個小區採用人車分流，人行出入口作為主要出入口，車行出入口為應急出入口，環道作為車行道，寬6米，人行步道呈網狀分佈，更好的做到動靜分區。小區整體採用地下停車庫形式，一定程度上節約了用地，車庫位於兩排建築的中間綠化帶地下，方便了各類住户的需求。

（三）建築佈局和造型：小區主要有別墅區，多層住宅和高層住宅組成，是多元化的綜合小區。別墅有聯排和獨棟之分，給客户以更多的選擇，多層住宅呈現行列式佈局，有利於住户的採光和通風。小區總的設計風格為西班牙風格，建築外立面採用手工抹灰牆和文化石，色彩明快，醒目又不過分張揚。給人以舒適的感覺。從紅陶筒瓦到手工抹灰牆，從弧形牆到陽台，鐵藝、陶藝掛件都表達了西班牙風情。

居住小區調研報告 篇3

為了能更簡潔、清晰的認識居住區，對其規劃設計，環境條件有一個更直觀的認識，下面用了分步驟進行闡述。

調研目的：

1、希望通過本次調研,初步瞭解居住小區的大致規劃、佈局、設施、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。

2、通過對南京市江寧區“翠屏國際城”居住區環境調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。

3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，並熟悉城市居住區規劃設計等相關規範。

調研方法：網絡查詢,實地調研，拍照，走訪體驗，統計等。

實地位置及交通：

實地調研：此次調研過程中，我分成了兩個部分進行，一是通過網絡瞭解“翠屏國際城”小區規劃設計初調研，二是對南京市已建成的小區展開調研，旨在為我們的設計提供多方面的參考。

調研內容：

樓盤及其周邊情況

（1）、小區位於南京江寧區將軍大道和翠屏山之間，東方是將軍大道，西南方是環境優美的翠屏山，空氣清新，寧靜，自然景觀優美，小區由高層公寓、辦公樓、複式別墅、單體別墅組成。小區內部擁有集中湖水，有大面積集中綠化佈置，有穿流不一的林間小道以供居民散步、鍛鍊。

（2）、小區周邊的各類服務設施和交通：

小區周邊綠化和其他的設施也明確佈置在其中，在該小區內部的外圍主要是高層公寓和商業辦公樓，內圍主要是複式別墅和單體式別墅，周邊臨近機場高速、將軍大道，離市中心較近，公交線路和即將開通的地鐵6號線路方便，交通便捷。小區外圍還有有大型的大型公共購物中心中心華潤蘇果超市，有建設銀行、交通銀行、華夏銀行，還有良好的教學環境，附近有南京航空航天大學、正德學院、英華國際學校、翠屏上國小、河海大學、東南大學。小區內部有兒童娛樂設施，生活便利店，小型商業街等等。

（3）、在小區內還有大量的停車點，有地上地下停車庫：

（4）、交通組織：小區採用理性有序的交通組織系統——一人車平面分離,將車行組織在外圍。車行系統由街區環路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6m,瀝青路面。

（5）、翠屏國際城基本信息：小區名：翠屏國際城（江寧區）小區地址：江寧將軍中路88號停車位：地上1200個、地下400個總建面積：800000平方米佔地面積：1466740平方米房屋性質：別墅綠化率：70%容積率：0.54。

預計住户：4000户人口約14000人開盤時間：入住時間：

小區景觀：

小區的景觀充分展示自然環境大於建築面積景觀優勢,是小區景觀設計的亮點，實現綠化面積率達到70%。

建築設計：在建築設計上,小區以陽光、空氣、綠化、水為主題,創造與自然親密接觸的鄰里生活環境和室內生活環境。小區住宅獨立別墅、聯體別墅、公寓可眺望水庫湖景。其户型錯落有致,品種較多,面積從80~250m2,可滿足不同人羣的需求。翠屏國際城居住小區採用了簡約、現代、含蓄而又優雅的建築外立面設計風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建築的質樸本質，在户型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，着力打造了新都市主義的典範品質，營造了舒適宜人的現代居住空間氛圍。通透舒適的窗户，簡單、精緻的景觀陽台，呈現出簡約的立面、線條，在空間上更疊、質感的呈現上呼應了自然宜人的社區雅緻風貌，讓建築成為了風景的一部分。

總結：

1、翠屏國際城的環境優美，在很多區域裏給人寧靜，茂密叢林，鳥語花香，綠樹成蔭，在人工的雕琢下，很精緻，很完美，有很強的親和力。當然，在設計中也花費了設計師大量的心血，是設計師設計的結晶。在景觀建築中，讓建築和景觀融合，使得景觀和建築融為一體，相互映襯，襯托出人文需求，人們生活水平提高，對環境重視。通過收集現狀基礎資料和相關背景資料，分析小區現狀與周圍環境關係，瞭解一般居住區的規劃模式。

根據小區的實際情況,有種仰慕之情，針對環境優雅、設計美觀的小區的優點我相信在後面的學習中會多多借鑑這些小區的規劃優點和長處,吸取其設計的不足之處,在我們的設計中,揚長避短,為居民經濟合理地創造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衞生、安全、寧靜和優美的居住環境。

2、在欣賞小區優美的環境、漂亮的建築風格時，同時也隱隱約約的明白了小區的發展趨勢，隨着社會的發展，生活結構的變化，沿將軍大道的商業樓已成為小區蒸蒸日上的商業街，有着強大的商業潛質，沿街的商業也將成為小區居民生活節奏加快的重要點，沿街的地段價值也將隨着時間的推移不斷向上。

居住小區調研報告 篇4

工作構成了相互促進,相互影響,共同發展的互動關係。隨着開發建設的推進及城中村改造步伐的加快，轄區內越來越多的農村集體土地被徵收，農民房屋被拆遷，農民安置小區拔地而起，而安置小區情況特殊，與城市商品房相比顯得有些先天不足，在物業管理等方面存在的問題較為突出，將會是街道下一階段社區管理及提升城市管理水平工作的重點、難點和盲點，也是必須引起高度重視的一大社會問題。

一、農安小區基本情況

90年代末，隨着瀏陽河大堤拆遷，馬王堆街道拉開了城中村改造的序幕，歷經十多年的拆遷安置，由原來的馬王堆鄉改為馬王堆街道，現街道下轄2個行政村、1個社區籌備組、3個社區.各村、社區共有農安小區36個，總建築面積約為1790000平方米，共5000多套，入住約15000人，人口構成均以洗腳上岸的農民和省、市、區重點工程拆遷户為主，居民收入相對較低。安置房早期多為多層住宅為主，去年新橋村高層安置房的竣工，引領着我區村民安置進入高層時代。

二、農安小區物業管理的現狀及問題

以前，農安小區一直沒有配套的物管機構為他們提供服務，近年來，隨着農安小區的物理工作越來越受到政府的重視，現街道以馬王堆社區為例的農安小區基本採取以街道領導、社區實施、居民參與，單位贊助、政府獎勵、街道補貼的大物管工作模式。在拆遷安置小區建設過程中，政府職能部門雖然對小區管理工作做了大量工作，使新建的農安小區基本達到佈局合理、格調一致的要求，逐步完善水電管網、路網等基礎設施，但是目前小區的大物管的管理費用大部分靠政府買單，沒有居民業主自制管理機構，沒有長效的管理體制，導致農安小區物業管理成為我街城市管理的低窪地帶，出現了四難等問題。

1、物業費籌集難。目前全區沒有一個農安小區物業管理費繳納統一的標準，也沒有相應的農安小區物業管理條例及辦法，收費的標準等而是各個街道根據實際情況自行定奪；另一方面拆遷農民對有償物業管理意識淡薄，總認為是政府拆了他們的房子，應該像以前未拆一樣不用交物業費而享受政府的照顧，因此對繳納物業費的牴觸情緒很大，然而由街道承擔物業管理費將成為街道一筆沉重的負擔。且安置小區公用設備設施逐年老化，有些安置小區規劃上先天不足，綠化、環衞、電力等基礎設施普遍不完善。如新橋小區和新橋家園的水錶改造問題，近幾年因水管陳舊鏽蝕、開裂滲漏，加之拆遷户私自接裝，水塔又遭污染，居民不能正常用水，為保證居民生活用水，對小區進行水錶改造，需要安裝水錶1760個，共需費用400多萬，但居民又不願出資，由街道投入費用顯然不現實。

2、小區管理難。農安小區作為失地農民安置的一個主要載體，他們雖然從農村向城市轉變，但思想觀念滯後，且一時難以轉變，文明程度尚未達到一定的高度，所以小區內垃圾亂扔、牛皮癬、私搭違章養雞鴨、損害公共綠地種菜、佔道堆物、佔道經營、流動攤販多、車輛亂停等不文明的事件鮮有發生。加之農安小區社區管理體制不到位，有的社區居委會是由拆遷村村委會轉型，村幹部部分成為社區幹部，雖然便於與拆遷羣眾打交道，但畢竟沒有專業的物業管理知識，且對物業管理體制的健全意識不強，不能代替物業公司的管理職能，導致管理上的漏洞。這些給文明創建工作帶來巨大阻力，也給小區的物業管理帶來難度。

3、維護治安難。拆遷安置小區基本上實行50120平方米的標準户型配售，被拆的農村房屋平均面積較大，一般三口之家可按優惠政策及價格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，這也是所有農安小區的一個特點，因此農安小區流動人口多，人員複雜，加之小區安保、技術監控不到位、居民治安防範意識淡薄等，使許多陌生的閒雜人等、車輛可以隨意進入小區，給轄區治安工作帶來隱患，如古漢城、火炬村安置小區，便是三類可防範性高發案高發地。

4、水平提高難。由於物業管理費籌資難，管理工作沒有取得實際的成效，工作推動難，社區和物業公司對農安小區的管理投入人力和物力相對較少，加之居民羣眾意識淡薄，主動配合意識薄，物業管理水平與預期有差距，導致物業管理水平提高難，且影響了街區形象的提升。

三、加強農安小區物業管理的對策與建議

農安小區的管理既是城市管理的基本單元，加強農安小區物業管理對提升區街形象和城市品位有着積極推動的作用，及時健全農安小區的物業管理體制和綜合協調管理體制，既是為農安小區居民創造良好的生活環境，也是給予他們廣泛社會認同和更多人文關懷的重要體現。隨着目前街道項目建設及拆遷安置規模不斷擴大，將農安小區逐步納入城市住宅小區規範物業管理已迫在眉睫，街道應秉着便民、利民、為民、安民的宗旨，加強農安小區物業管理。

1、健全制度、統一政策。建議上級部門儘早出台拆遷

農安小區的物業管理扶持政策及管理辦法，統一政策有助於構建公平的社會局面，同時政策要明確資金的保障、部門的協調、管理的跟進、人員的配備、組織的完善等內容及措施。如可從土地出讓金中按一定比例預留，設立物業專項管理資金。或在拆遷安置小區合理規劃物業管理用房，把部分物業管理用房的出租收益作為物業管理經費的重要收入來源。或通過優化拆遷村集體股份經濟結構從市場化角度去拓展農安小區的物業管理資金。同時，各街道可根據上級部門制定的制度、政策和管理辦法結合自身實際，在政策框架下進行適當的調整制定出適合自己街道農安小區的物業管理辦法。

2、思想引導、增強意識。政府部門在投入大量資金改善安置小區的硬環境，更要完善管理服務軟環境，在安置小區要加大對物業管理法律法規的宣傳，研究對策強化措施，增強居民羣眾對物業管理的必要性認識，引導他們支持物業管理，積極參與小區自治管理，主動繳納物業管理費，努力培養和增強居民羣眾的公德意識、法律意識、契約意識、環境意識和文明素養，自覺形成嚴格履行物業合同，共同維護公共設施的良好局面，共同促進提高小區物業管理水平。

3、規範模式、提高水平。逐漸引導在建安置小區物業管理市場化運轉，引導安置小區依法、依規、依程序成立業主委員會，併發揮業主委員會的自治作用，積極參與安置小區管理服務工作的監督、指導和日常協調等工作。在安置小區全面推行物業管理招投標，實行公開、公平、公正的競爭，引進和培育一批高水平的物業服務企業。對一些暫不具備市場化物業管理條件的安置小區，由街道和社區物業服務中心按照大物管的服務標準，提供基本的準物業管理服務，並循序漸進的向市場化管理過渡。或者在不具備市場化運作實施管理服務的安置小區，街道和社區吸納失地農民及原村工作人員，通過培訓，組建物業服務企業，實施統一管理，不斷提高安置小區物業管理水平。

居住小區調研報告 篇5

隨着我國城市化進程的不斷推進，老舊小區已經無法滿足現代社會居民對居住環境的需求，結合現代我國社會發展的程度、經濟增長與人們需求，在此背景下提出老舊小區的改造與整治。其中因電瓶車用電不規範導致的火災新聞頻繁曝出，如何規範電瓶車用電迫在眉睫，電動自行車充電安全事故頻發，也已引起政府的高度重視，並逐步出台相應的政策法規，規範電動自行車停發及安全充電管理。

一、現狀分析

我縣目前登記在冊的小區共計91個，其中老舊小區57個。經對老舊小區進行實地踏勘，與現場踏勘過程中住户反映情況相結合，老舊小區主要發現的問題有：線路老化，飛線私搭亂設問題嚴重並存在重大安全隱念等，亟待改造。現擬對華夏豪門、世紀尊園、金佩家園、潤景豪庭、瑞景樺庭、上城國際及亨通家園7個小區進行試點改造，總建築面積77.33萬平方米，涉及住户5990户。

二、收益分析

1、廣告收益

車棚不做完全敞開式，兩頭留擋板、充電樁空白處做廣告位出租，廣告費參考電梯收益，一個充電樁每年大概收益1000元。

2、充電收益

平均每輛車充滿電大約1.2元（刷卡，掃碼）或2元（投幣），每輛車的電量餘量以及電瓶的壽命，電機損耗，瓦數不同而不同，夜間國家電費大約為0.45元、白天電費0.55元每度電，平均一台車充滿不到2度電，每台車大約收益為0.8元，7個小區涉及住户5990户，按使用率30%計算，1797x0.8=1473.6元/天，每年收益1473.6x365=524724元。

3、通過APP充值，贈送5%—10%。

獲取積分（參照移動電信積分標準）1元1分，十分可換一元。例如充值200元，通過APP充值，實際到賬210元，獲取210元積分，或者充值200元，只需要190元，積分形式增加用户黏度，提高客户忠誠度。

三、存在難點

充電樁佔用小區土地如何處理，每個充電區域視現場具體情況而定，大概在30平方左右，土地是否需要到相關部門辦理審批手續；老舊小區地下管線不明，施工時容易造成破壞，需要探明地下管線情況；充電樁用電需要協調；電動車充電時存在電線短路、電池爆炸等安全隱患。

四、相關規範

江蘇省市場監督管理局於20xx年12月6日發佈的《電動自行車停放充電場所消防技術規範》DB 32/T 3904—20xx。

居住小區調研報告 篇6

調研小組成員：

待調研的小區：

1、天慶萊茵小鎮（蘭州市城關區南濱河東路，北面灘新村北側）。

2、鴻運潤園（蘭州城關區雁灘黃河大橋向東800米）。

調研時間：2月25日（週六）。

調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住户和地產公司物業公司的工作人員、拍照分析。

鴻運潤園調研成果：

1、小區周邊情況：

鴻運潤園位於蘭州市城關區雁灘，小區三面臨街，被北側的雁北路、東側的雁園路以及南側的南濱河東路所環繞。小區的位置就目前來看稍嫌偏僻，但若從發展的角度看，小區位於城關區，離市中心比較近，而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮等7個住宅小區，幾個小區往往只隔了一條馬路。小區附近交通並不十分便利，離小區最近的公交車站有100多米，倘若附近的小區全部建成並交付使用，交通會明顯不夠便利。小區附近的餐館和銀行各有8家，基本可以滿足住户的需求。小區附近最大的購物中心在距小區7、8站路的華孚泰大潤發，但相比小區附近道路順利的交通狀況，去大潤發這條南北向的路明顯擁堵，而且，像醫院和學校這些基礎設施也都集中在大潤發這一區域。就目前而言，小區住户可以選擇大潤發和雁灘商場滿足購物需求，但售樓處的小姐介紹，説未來會在小區附近，也就是雁北路和雁園路設置大型超市，可進一步滿足住户的需求。因此：

①、小區周邊交通並不十分便利，但小區車輛保有量很高。

②、小區周邊有7家住宅小區，因此周邊建築密度較高。

③、小區附近教育、商業、娛樂等設施分佈較少，但已在規劃改善中。

2、小區主要信息：

①、總佔地面積約558畝，其中建設用地416畝，規劃容積率為2.0，建築密度約25%，綠化率為51.6％，總户數為3500，總建築面積約60萬平方米。計劃分兩期開發，一期工程約30萬平方米已基本建成交付使用。

②、小區樓層狀況：18層、14層、12層，69幢板式小高層、板式高層樓羣和多層住宅。

③、項目特色：花園洋房，科技住宅。

3、小區面向的主要人羣：

由於該小區處於市區優越地段，建築施工投入成本較高，因此業主一般都是來自蘭州及周邊各地有較強購買能力的各行業精英人羣，有些人並不是為了居住的需要而是把自己的閒錢拿來投資房產甚至有不少在該小區購買了不止一套房產的住户。

4、小區停車場設置：

小區為了充分滿足住户的停車需要，設置了地上和地下停車位，但是由於小區車輛保有率較高，小區停車位還是明顯不足。

小區停車場分為地下停車場和地上停車位，地下停車場只售不租，每個車位18萬元。地上停車位有1000個，租價為180元/月。

5、附屬設施：

中國小：小區配有國小，華僑學校、宋家灘國小、雁灘中學幼兒園：小區內的哥大雙語藝術幼兒園

綜合商場：蘭新超市、雁灘商貿城、蘭州舊貨市場、蘭州圖書批發市場郵局：宋家灘郵局

銀行：中國銀行、招商銀行、工商銀行小區內設網球場、會所小區室外健身設施5處設施使用情況：

①小區配有的國小和幼兒園正在招商，還未投入使用。

②小區內部並沒有設置較大醫療機構但附近有黃河醫院、骨傷科醫院、省人民醫院、蘭大一院可以滿足住户需求。

③小區會所內的健身房和西餐廳等設施使用率不高，原因是小區內部已建設有户外健身設施，已經可以滿足健身需求，且考慮經濟原因並沒有很多人再去會所消費。

6、景觀分析：

①小區內400多米長的中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，並鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡，自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面佈局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建築小品、花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物羣落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側黃河風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物羣落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。

②小區外部規劃了濕地公園，位於住宅區北側黃河風情線。景觀豐富，健身設施齊全，進一步滿足了住户的需求。

7、規劃分區：

小區面積較大，分為三個片區，中軸線以西是A區，中軸線以東的南半部分是片區北半部分是C區，小區內部交通聯繫了各個分區。

A區和C區大多為12層、14層的高層住宅，考慮到採光需要，將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置；

B區是層高較低的高檔多層住宅，開發商稱之為花園洋房，此處擁有該樓盤內最好的採光條件且離道路有一定距離，不會受到馬路上的噪聲干擾；小區最北側為六幢18層的高層住宅；室外健身娛等設施均勻地分佈於小區各部分，兩座會所設置在小區中軸線兩端，儘可能方便住户使用。

8、建築單體設計分析：

建築物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖色為主基調，頂部通過建築物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建築上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽台、窗户的凸凹和材料質感的變化，使立面產生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。

建築均為短單元純板式結構，全部為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流；每户均保證兩個以上居住空間朝南。每户均設計有飄窗、角窗、落地窗增加了採光面積，並且使光影變化豐富；廚房、衞生間符合現代居住生活趨勢，小區住宅的客、卧、櫥、衞以及樓梯間有窗（A5號樓個別衞生間無窗），實現自然採光通風。小區高層、小高層住宅從95至208平方米十餘種户型，實現了動靜分區、乾濕分區、潔污分區，每個户型都設計有一個小過廳（或玄關），避免開門見廳；前後樓之間的視線錯位、家庭成員之間卧室、主人衞生間與客人衞生間的分區設置，保證私密性最佳。整個小區建築主色調為米黃色，各個建築單體風格統一，均採用簡約素雅的設計並且充滿現代氣息。

9、主要户型分析：

所有户型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每户均保證兩個以上居住空間朝南。左圖為111平米基本户型、右圖為174平米下躍式户型。

10、後勤保障：

①安保：小區在東南北三個出入口均設置保安室，配備嚴謹的刷卡出入系統，並安排一定人數的保安人員負責巡視。保證了小區及住户的人身財產安全。

②衞生狀況：小區物業安排專職保潔人員定時打掃衞生，並在每個單元出入口設置垃圾回收處，保證的衞生。

11、總結及經驗借鑑：

①規劃方面：現代小區的總體佈局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務的配套設計，都必須以改善人的生態環境、提高生活質量為出發點和目標。

②細節設計方面：應注重綠化佈局的層次、風格以及與建築物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發揮綠化在整個生態小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風、防塵、防噪聲、消除毒害物質和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。

③房屋構造方面：應考慮自然生態和社會生態等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關係交往的需求。

④休閒健身方面：根據社區人羣、文化和社會特點及所存在的健康問題，制定和實施個人、社區的保健計劃，並對實施成效作出評價和改進。

居住小區調研報告 篇7

調研時間：20xx年3月28日

調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城

調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝

調研對象：小區的總體規劃結構、周圍環境、道路系統、出入口的設置、小區環境設計、景觀綠地系統、建築風格、公共服務設施、停車系統等。

住宅小區的規劃設計是一項複雜，綜合的系統工程。它遠遠超過了單純的工程技術的範疇。而深入到社會，經濟，生態，文化，心理，行為等領域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在於運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。

為了對小區有一個系統全面的瞭解，我們根據學校周邊小區的分佈情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優質水源，感應自然原生態。湖，是性靈的薰染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閒雅的幸福家庭。 三個小區的園林設計，契合“美學、功能、生態”的景觀設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。

武漢萬科高爾夫城市花園

武漢萬科高爾夫城市花園位於東西湖區金山大道特8號，其業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅。

萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住户能夠生活在空氣宜人環境優美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環境優勢，倡導臨水而居的生態居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看台、樹林、棧道，環環相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下裏，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑藉其開闊的國際視野，憑藉着這絕無僅有的生態資源，通過細緻的建築語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。

小區內外沿用傳統的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現圍牆狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯通的形式，其內的綠化做的更是流暢婉約。

該小區的內部景觀的設計頗為經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化並沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉鬱鬱葱葱，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒着消失在一片人工淺灘石裏，而沿着小溪向上，是一箇中心廣場，從這個廣場向着不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意葱葱的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。

小區康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理範圍之內，並且在兒童玩耍區採用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透着人性化。

景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建築外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,鬆弛神經安撫情緒,從而有利於居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閒、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的佈置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，並均衡整個小區的景觀特徵。各種精緻的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。

隨着生活水平的不斷提高，停車位對於居家來説越來越重要。作為具有人文性的居住園區，停車位的數量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區的車有足夠的停車位。

高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業街，社區將社區入口處的濱湖大道開闢成專門商業街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閒樂趣，網點分佈合理，飲食、服飾、休閒形成一條龍服務佈局。社區內將有重點中國小在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長環境。安排區內穿梭巴士，區外專線大巴，為客户提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閒景觀路，為區內居民提供足不出户但卻豐富多彩的娛樂休閒場所。

高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區大門的設計，又將人流與車流分開，便於管理與交通安全的保障。

在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建築，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜複雜，但井然有序，小區的住房呈發射狀分佈在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。

高爾夫城市花園採用簡約、現代、含蓄而又優雅的建築外立面風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建築的質樸本質，在户型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，着力打造新都市主義典範品質，營造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽台，呈現出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現上，呼應自然怡人的社區風貌，讓建築成為風景的一部分。户型設計：高爾夫城市花園的户型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精緻、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽台、飄窗設計，讓每個户型都呈現最完美的一面。户户朝陽，家家觀景，在自由的空間裏享受現代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。

銀湖翡翠

銀湖翡翠位於金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恆基置業有限公司開發建設，佔地30萬平方米，開發總面積53萬平方米。

銀湖小區內部配有社區商業街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋國小、小區內高級中學、深圳波託菲諾幼兒園及武漢輕工業大學（原武漢工業學院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、枱球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務。

小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關係而採取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建築佈局。銀湖

翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區橋樑相互連通的，從自家碼頭划船，通過橋樑就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現了雙岸線的特徵。此外，小區與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚台、景觀台等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特徵，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。

銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊裏的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，並且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪築方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水裏，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建築自然地生長在湖岸邊。

銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主幹道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個組團，屬於組團式半開放式社區規劃，以佔地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過支路與外界發生有機聯繫，延邊的建築順應接到走向佈局，而向公共大眾、融合於城市；同時社區內部的住宅業具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、休閒的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯繫緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。

銀湖翡翠實現了人車分流，其地下建築面積與地上建築面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建築從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建築似乎是從大地裏生長出來一樣，整個小區，主角因此是以人為核心的環境，建築成為背景，而不是喧賓奪主。

銀湖翡翠的建築是高層、小高層和別墅，即使是小高層建築，其建築間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀光的電梯。設計者將靠湖的建築設計成點式，將離湖的建築設計成單元式，點式建築恰好在兩排多單元連體建築之間，因而後排的建築可以穿過點式建築的寬大空隙，佔有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。

銀湖翡翠在建築設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建築形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建築風格，表現出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建築風格：氣派、簡約、經典。外牆，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建築風格：雍容，唯美，典雅。採用完全大宅的建築設計，莊園式的建築，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重複。八角亭建築方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囱，形成了建築的節奏與層次。

銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間以循環小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭台供居民休憩。

通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環境時，儘可能多地擴大綠地，在建築佈局上，充分採取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，佈局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助於增加人際交往，和睦鄰里關係。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現代社會，越來越多的人們會在家裏辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。