房產新政組合
近期,媒體報道了幾條關於房地產市場可能的新政策,看上去似乎有矛盾的地方。比如營改增後可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分,似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收緊購房資格的意向。我們認為,如果這些政策實施,這些看似矛盾的房地產政策實際上背後有清晰的政策邏輯:
1)穩房價、穩資產負債表始終是政府的最終目的;
2)三、四線城市需刺激需求化解庫存,因而政策始終偏正面;
3)但一線城市定位微妙,需在“保持一線房價熱度”與“防止從其他市場抽水太快”之間保持平衡,因而政策是有保有壓。
看上去矛盾的地產新政策組合
自去年房地產去庫存被列為供給側改革最重要的方面之一以來,針對提振房地產市場的政策層出不窮,政府對於房地產市場的意圖非常明確。然而,近期我們看到政策出現一些變化,似乎出現一些自相矛盾的地方。
一方面,根據財新的報道,營改增將在不久之後推廣至二手房交易,由原來的營業税税率平行移動至增值税税率。但是可能取消普通住宅與非普通住宅的區別,那麼可能意味着原來的非普通住宅也將享受普通住宅滿2年不繳增值税的優惠,這對於二手房交易無疑是利好;
另一方面,根據彭博以及其他媒體的報道,上海可能會將二手房的首付比例提高至70%,同時延長非滬籍人士買房必須滿足的繳納社保的時限。同時,深圳也傳言將非深圳户口的購房條件由社保繳納時間由1年延長至3年,並提高首套房首付比例,這對於這兩個地區的房地產交易又將是不利的舉措。
然而,我們認為實際上這些政策本質上並不矛盾,其最終仍然符合我們對房地產整體政策的判斷,即穩房價、去庫存是戰略目標,而戰術上將因城施策。
戰略上,穩房價、穩資產負債表是最終目的
我們在此前的報告中多次指出,當前中國在轉型的過程中,第一要做的事情即穩住傳統行業,也即穩住債務、穩住資產負債表。因而,對於房地產行業而言,相對於量(即房地產投資回升對衝經濟下滑),政府更看重的是房價。只有整個經濟的資產負債表不出現問題,不出現資產價格下跌-去槓桿的負反饋,政府才可能推進轉型以及供給側改革。而要實現這一目標,消化現在相對較高的庫存水平是一箇中介目標。
戰術上,一線房價的微妙定位
但從戰術上來説,由於中國房地產市場呈現明顯的結構性問題,即高庫存的問題主要體現在三四線城市,因而對於三四線城市而言,其政策始終將呈現減少税費、降低購買要求、擴大購買羣體等方向以提振需求。
然而,對於一線城市而言,其定位則比較微妙。
一方面,與2019年上半年股市在激活全民創業熱情中所起的作用類似,一線房價是三、四城市房價的領先指標。通常我們首先看到一線房價的企穩,隨後才能看到三、四線城市房價的逐步企穩,因而一線房價需要維持一定的熱度;
然而,另一方面中國當前是存量資金的市場,一線房價如果上漲過快,可能導致一線城市房地產市場從其他市場(股、債、實體經濟)抽走大量資金。這無論是對於實體經濟轉型,還是對於防止系統性金融風險而言,都是不利的。因而從政策層面來看,我們可能看到政策對於一線城市的房價整體是正面的,但更希望其是温和上漲,而非“逼空式”的上漲。
從以上角度,我們不難理解為何近期房地產的政策出現全局性放鬆,但對於一線城市出現有保有壓的對衝型政策的組合。
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