深圳市房屋建筑面积计算细则

当前房屋价值日益提高,分户房屋建筑面积的准确性尤其重要,因为它是房屋所有权人拥有的房地产权益的量化指标,是商品房销售活动中作为结算的重要依据之一。下文是深圳市房屋建筑面积计算细则，欢迎阅读!

深圳市房屋建筑面积计算细则最新版

一、一般规定

(一)基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。

(二)建筑面积：指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。每户(或

单位)拥有的建筑面积叫分户建筑面积。

建筑面积包括使用面积和公共面积两个部分：

1.使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、2.2米以上(指建筑层高，含2.2米，以下同)的阁(暗)楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有(即共墙)，其所属面积由两户平均分摊。

2.公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分。

(1)应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。

(2)不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。

(三)每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：

1.有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。

2.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：

该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积--------×该户使用面积各户使用面积之和。

对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等)，公共面积应参照其服务功能进行分

摊，即服务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。

住宅平面以外，仅服务于住宅的公共面积(电梯间、楼梯间除外)应计入住宅部分进行分摊;住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。

(四)每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。

(五)公共面积(包括应分摊的和不应分摊的)应由房屋物业管理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)。

二、计算建筑面积的范围

(一)单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

(二)高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

(三)多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

(四)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(五)用深基础做地下室架空加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(六)坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(七)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(八)图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

(九)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等均按建筑物自然层计算建筑面积。

(十)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

(十一)建筑物内的技术层或设备层，层高超过2.2米的，应按一层计算建筑面积。

(十二)有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积;独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

(十三)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

(十四)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(十五)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(十六)封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台、有柱阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(十七)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(十八)两个建筑物间有顶盖和柱的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(十九)室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(二十)跨越其他建筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积。

三、不计算建筑面积的范围

(一)突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、庭园、无柱雨蓬、悬挑窗台等。

(二)检修、消防等用的室外爬梯。

(三)层高在2.2米以内的技术层。

(四)没有围护结构的屋顶水箱，建筑物上无顶盖的平台(露台)。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

(五)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

(六)构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油(水)池、贮仓、园库、地下人防干、支线等。

(七)单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(八)层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚、架空层。

四、其它

(一)计算房屋建筑面积的单位一律采用公制，即平方米(平方米)，取位至0.01平方米。

(二)房屋面积测算的中误差按下式计算，允许误差为中误差的两倍。MP=±(0.04根号下P+0.003P)

式中：MP为房屋面积测算中误差，单位平方米;P为房屋面积，单位平方米。

(三)在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述细则精神办理。

房屋面积的基本介绍

指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。