商场策划书大纲

2019商业地产全程策划实操

第一阶段：市场调研阶段

- **商业项目市场调研报告

一、市经济环境的分析和生活结构研究

◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 消费品零售总额

◆ 商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 区域性质与功能特点

◆ 各项城区的机能

◆ 城市规划

三、商业发展规划及政策研究

u 商铺发展现状及布局情况

u 商铺发展规划

u 城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

◆ 地区商铺分布及经营业态详图

◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

u 地区间的销售动向

u 大型主力店的动向

五、典型性调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

u 地理细分调查分析

u 购买人群细分调查

u 年龄细分调查分析

u 经济状况细分调查分析

u 消费者交通和出行方式

u 购买者购买心理及行为分析

八、项目立地条件研究

u 道路类别及交通状况

u 项目地块自然与社会条件分析

u 顾客是否容易达到商业区

u 周边环境和公建设施

u 项目周围经济条件分析

u 项目SWOT分析

九、商圈的确定和研究

u 商圈的范围的确定

u 商圈的构成及顾客来源

第二阶段：项目定位阶段

- **项目定位报告

一、 项目的市场定位

u 形象定位

u 规模定位

二、 目标客户定位

u 购买商铺的目标群分析

u 租赁使用商铺的目标群分析

三、 商铺的目标消费群定位及分析

四、 商铺的经营项目定位及功能定位

u 经营项目定位

u 功能定位

五、 商铺特色定位

六、 竞争定位

第三阶段：项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案

第四阶段：项目营销策划阶段

- 项目价格计划

- 项目市场推广方案

一、营销整体规划方案建议书

u 营销方式建议

u 营销渠道建议

u 营销策略建议

u 营销计划安排建议

u 促销策略建议

二、价格策略执行计划建议书

u 整体均价建议

u 分期均价建议

u 层差和朝向差分析

u 价目表建议

u 价格特别调整方式建议

u 付款方式建议

三、管理模式建议书

u 招商管理模式建议

u 物业管理模式建议

u 客户管理模式建议

u 销售管理模式建议

四、项目形象包装设计方案建议书

u VI设计建议

u 楼书设计建议

u 展板设计建议

五、广告宣传策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

u 户外广告策略建议

u 报刊广告策略建议

u 新闻炒作策略建议

u 网上广告和炒作策略建议

六、销售活动策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

u 开工仪式建议

u 开盘仪式建议

u 封顶仪式建议

u 竣式仪式建议

u 入伙仪式建议

u 新闻发布会建议

u 展销会建议

第五阶段：销售实施阶段