关于房屋买卖合同违约金过高的问题纠纷
商品房买卖合同中适用违约金的情形较多,如购房人迟延付款、开发商逾期交房或逾期办理房产证等,本文就审判实践中由此所引发的违约金问题进行如下分析:
一、违约金的性质:
《合同法》、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》等法律规定已确定违约金具有补偿和惩罚的双重性质,但以赔偿守约方的损失为主要功能,而非严厉惩罚违约方。
二、违约金过高的认定标准问题:
一般而言,衡量当事人约定的违约金是否“过分高于造成的损失”,可以当事人约定的违约金是否超过造成损失的30%为标准;但司法实践中经常出现,当事人约定的违约金虽未超过造成损失的30%,但仍远高于实际损失,我国现行法律对此并未明确规定一个比例或标准,法院通常会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况,决定是否对已经约定的违约金进行调整。
三、违约金过高的主张方式:
由于支付违约金是违约方承担民事责任的主要方式之一,因此对数额过高的违约金条款,人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整;当事人可以通过反诉的方式提出,也可以通过抗辩的方式主张,对于当事人未提出调整违约金请求的,人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定。
四、法院对违约金过高的调整:
目前法院一般在调整违约金过高时,为保证实质公平往往不会简单采用固定比例等“一刀切”的做法,而是会根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。
-
天津市商品房购买合同(精选27篇)
天津市商品房购买合同篇1出卖人(以下简称甲方):法定代表人:联系电话:注册地址:邮政编码:营业执照号码:开户行:账号:委托代理人(房地产经纪机构):法定代表人:联系电话:注册地址:邮政编码:营业执照号码:房地产经纪机构资格证书编号:开户行:账号:买受人(以下简称...
-
上海市农作物种苗购买合同(精选31篇)
上海市农作物种苗购买合同篇1卖方(甲方)__________________________买方(乙方)__________________________根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国种子法》及相关法律法规规定,为明确双方权利义务,经双方协商一致,达成如下协议:第一条标的、数量、价款种类品...
-
文化用品购销合同范本(精选5篇)
文化用品购销合同范本篇1合同号:销货方:(以下简称甲方)购货方:(以下简称乙方)第一条经购销双方协商交易活动,必须履行本合同条款。具体品类(种),需签订要货成交单,并作为本购销合同的附件;本合同中的未尽事宜经双方协商需补充的条款可另附协议书,亦视为合同附件。合同附件与...
-
商品房优先购买权合同(精选3篇)
商品房优先购买权合同篇1甲方:___________乙方:___________根据有关规定,甲、乙双方经过平等协商,签订本协议。一、销售模式说明本项目商业类产品施行分期销售。本协议不表明甲乙双方对_________商业类产品进行认购或者进行类似性质的活动,而仅是甲、乙双方约定,待__...