县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策

近年来，随着城市化进程的推进，城镇住屋制度改革的不断深入，我县住宅建设步伐加快，住宅消费有效启动，居民住屋条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署，对我县房地产市场现状进行了认真分析，客观地判断今后几年的发展走势，并提出了可持续发展的对策。

一、我县房地产市场基本概况

（一）房地产企业及开发概况

截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6家，四级资质企业10家，项目公司10家；按注册资本来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：武康地区23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地区开发量划分：武康301.24万平方米（占全县的91.68%），乾元14.1万平方米（占全县的4.29%），新市11.08万平方米（占全县的3.37%），洛舍2.14万平方米（占全县的0.66%）。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布，主要集中在县城武康。（详见附件一）

纵观我县房地产业的发展，主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，随着莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住屋制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住屋公积金贷款的开始，我县的房地产业被进一步激活；XX年，随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设，标志着县城武康的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从XX年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，施工面积从XX年34.61万平方米，增加到XX年的43.78万平方米、XX年的141.94万平方米（其中拆迁安置房23.43万平方米）；新开工面积从XX年的18.1万平方米，上升到XX年的29.25万平方米，XX年的91.98万平方米，住宅商品房均价从XX年的1200元/平方米上升到XX年的1500元/平方米、XX年的2080元/平方米。(详见附件二)

（二）房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用

1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。XX年全县房地产开发投资10.22亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，XX年实现房地产及建筑业增加值8.86亿元，占gdp的10.3%,并直接带动建材、化工等多个行业的发展。XX年度我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元，占全县财政总收入的9.03%，占地方财政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地产投资6.49亿元，占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的15.63%，占地方财政收入的28.06%。

2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至XX年共出让用于房地产开发土地2595亩，获得了8亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程，以及120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。

3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。

与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住屋面积已经由XX年的27.5平方米上升到XX年底的33平方米（全省平均水平为28平方米）。

（三）对房地产业现状的基本判断

近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住屋质量提升时期，屋价出现持续上涨，特别是今年春节以来，屋价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。

1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县屋价仍属偏低水平。

周边城市XX年公寓房开发及销售情况表单位：平方米

城市XX年新开工面积销（预）售面积均价

余杭165.51万86.83万3200元

富阳46.9万28.1万2950元

临安53万30万2600元

德清91.98万81.32万2080元

湖州133万70万3500元

安吉58万45万1900元

2、从成本分析来看，根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，由于开发成本的迅速上涨，直接导致了屋价的快速上涨。以美都房产为例（如下表）：

房地产企业开发成本构成表单位：元/平方米

年份成本构成XX年XX年XX年XX年

成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率

土地成本27024.5538030.452030.5971035.15

建筑安装费63057.2766052.895055.88105051.98

规费及营业税18016.3619015.221012.3524011.88

办公及财务费用201.82201.6201.18200.99

合计1100125017002020

说明：以上成本未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。

3、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住屋的潜在需求。根据中等城市发展目标，县城武康城市范围将进一步扩大，目前正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化进程的推进，县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口，发展到XX年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住屋消费。

随着县城基础设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电紧张，乡镇购房者特别踊跃，已成为我县购房群体中的重要组成部分。

随着交通条件的逐步改善，外地开发商也普遍看好我县，特别是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地公司取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。

4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快速发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来，我县城镇居民生活水平不断提高，gdp总额从1998年的47.8亿元增加到XX年的85.97亿元，XX年全县人均gdp达到20294元。按照发达国家经验，人均gdp超过1000美元，楼市便进入了快速成长时期。XX年我县城镇居民人均可支配收入达到11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到XX年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额50.92亿元，人均储蓄存款达到11953元，XX-XX年增幅分别为12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前屋价相对我县经济总量、gdp增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性发展期。

尽管我县房地产市场是健康有序的，但也存在着一些不容忽视的问题。

1、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面，近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的普通住宅供应不足。据对我县几家房地产企业调研分析，由于我县房地产供销两旺，许多开发商为销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，100平方米以上的占90%以上，使低收入住屋困难户无力购买商品房；另一方面，我县从XX年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到XX年底交付使用，目前尚不能满足低收入住屋困难户的需求。

城区营业房总量偏多。由于我县城区目前道路密度大，房地产开发中，临街、临路均有商铺，据统计，到目前为止，城区已拥有营业房面积40.84万平方米（存在一定比例的空置率）。在目前城区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。

2、房地产企业整体水平不高，管理不规范。目前我县的房地产企业整体水平不高，管理不够规范。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范及售后服务滞后等现象；物业管理刚刚起步，特别是老的居住小区，由于规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。

3、房地产市场还存在不稳定因素。近年来，为推进我县的招商引资工作，部分项目采用了与房地产开发捆绑的方式招商引资。到目前为止这种类型的房地产待开发面积达到2870亩，再加上通过单一的招、拍、挂方式，已出让并在开发商手中的目前尚未开发的土地有405亩，使我县的房地产在未来几年的发展中还存在不确定因素，这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。

4、对外宣传力度不大，知名度不高。由于多种原因，作为与杭州“零距离”的我县，这种特有的区位优势未能有效地表现出来，德清在外的知名度与自身的条件并不一致。

二、我县房地产业发展趋势

近年来，我县房地产业持续发展，稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段，我县房地产业正面临着一次新的考验，我们认为它既有继续发展的有利条件，也有制约发展的因素存在。只要我们扬长避短，必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。

（一）房地产业发展的有利条件

1、区位优势：我县属于杭州的外围城市，县城武康是离杭州最近的城市之一。根据杭州市新一轮《城市总体规划》，杭州今后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大都市格局，而我县属杭州总体规划中“北秀”的有机组成部分，有6个乡镇与杭州零距离，特别是武康与杭州市中心的车程只有半小时。根据省建设厅、省城乡规划院联合编制的《浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》，又把德清列为杭州大都市外圈城市之中，而且杭州轻轨规划也在我县预留了接口。

2、环境优势：我县山清水秀，山水资源丰富，自然环境优越，特别是我县西部（104国道以西），适宜建设一批生态型住宅，能充分满足都市人回归自然的生活理念，吸引大都市的白领族购房居住。

3、价格优势：相对杭州半小时经济圈的周边地区而言，县城武康的住宅商品屋价格还处在较低的水平。

4、政府引导优势：我县已经将发展房地产业作为一个重要产业来培育，接轨杭州，利用与杭州“零距离”和“名山湿地”的优势，努力打造江南休闲度假第一县，把我县建设成为最适宜居住的地区之一。

（二）房地产业发展的制约要素

1、宏观政策对我县房地产业发展的影响。在资金上，对房地产行业的限制措施陆续到位，影响力不断扩大，特别是中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款比例较以前提高了10个百分点，其中：商业用房首付比例从40%提高到50%，住宅首付比例从30%提高到40%。同时，银行对房地产开发企业贷款从严控制，并将从一些规模小、资质低、经营管理水平差的房地产开发公司中退出信贷，这必将影响房地产开发量，延长开发的周期。

2、“同城概念”对我县房地产拓展的影响。作为杭州的强作用区，杭州购房者开始注意我县的房地产业，这在今年春节后显得特别明显。真正要吸引杭州人来武康居住，必须要打破“两城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通讯、高速公路收费等问题成为杭州人来武康购房居住的主要“瓶颈”。

（三）对发展趋势的基本判断

基于以上分析，我们认为：我县的房地产业发展有利条件多于制约因素。因此，今后一段时期，房地产业将稳步发展，价格稳中有升，达到与富阳、临安同等价位的水平。

三、我县房地产业发展的对策措施

房地产业作为我县新的经济增长点，特别是随着我县“开放带动、接轨沪杭”战略实施的加快，我县房地产开发特有的区位优势、环境优势、市场优势和价格优势将越来越明显。因此，我们要进一步提高认识，采取切实可行的政策措施，促进我县的房地产市场持续健康发展。

（一）强化规划管理，调控土地供应

1、建议尽快编制房地产业和住屋建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导。一方面要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例；另一方面要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住屋建设和房地产市场持续健康发展。

2、建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发45万平方米左右建筑面积来控制（不包括拆迁安置），加上考虑适合杭州购房的10万平方米，共55万平方米，按照容积率1计算，共825亩土地。（详见附件二）

3、建议对于单宗土地上建筑面积在5万平方米以上，实行带方案招标出让。主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。

4、建议严格控制与房地产开发项目捆绑的招商引资方式，便于房地产开发通盘安排，避免潜在的不稳定因素的存在。

（二）优化商品房开发结构，健全住屋保障体系

根据我县城乡居民对住屋的需求，逐步建立起住屋多渠道供应体系，既要建设一批面向杭州等地的中高档房地产项目，又要为低收入者建设一批经济适用房。

1、建议加大经济适用房建设的力度。根据我县第一期经济适用房建设的供求情况，本届政府任期内，每年宜建设300-500套经济适用房，面积在3-4万平方米；同时，再由县民政局、总工会、建设局对我县低收入的住屋困难户作进一步调查，更全面掌握实际情况，必要时调整经济适用房的建设规模。

2、建议适量开发一批高档住宅，开发地块宜放在104国道以西，主要满足本地的中高收入消费者和吸引外来购房者。同时，应增加小户型住宅，以满足不同层次购房者的需求。

（三）加强市场监管，整顿市场秩序

1、建议在今年下半年，召开我县第一次房地产工作会议，出台我县房地产管理实施意见，进一步规范我县房地产市场秩序；修改完善德清县经济适用住屋管理办法、德清县城镇廉租住屋试行办法。

2、建议建立房地产管理联席会议制度，并组建跨系统行业协会。一是及时协调处理房地产中新出现的问题；二是积极组织参加省房交会和杭州市房交会，及时掌握杭城房市动态；三是研究提出具体应对措施。

3、加大推进物业管理力度。一是对于新开发的住宅小区，从前期物业管理入手，实行完全市场化的运行管理模式，使之达到100%；二是对于老的居住区，逐步推行物业管理，到XX年实行物业管理的小区达到70%。

（四）加强对外宣传力度，打造“住在德清”品牌

1、建议利用各种媒体加大对外宣传力度，特别是要对外宣传我县的区位优势、资源优势、生态优势等方面。一是宣传德清与杭州在空间概念上的“零距离”，着力宣传德清是杭州半小时交通圈的卫星城市和杭州最近的城市；二是宣传德清最适宜人居和度假休闲的优美环境，是杭州城外的“最佳居所”。

2、建议大力吸引房地产“巨头”参与我县的房地产开发。既能借助“巨头”的品牌来扩大我县的知名度，吸引大批具有一定实力的外地购房户，逐渐将武康建设成为吸引杭州人生活的“移民城市”，又有利于人口的积聚、观念的转变、信息的交流，甚至吸引更多外地客商来我县投资兴业。

课题组牵头领导：童建华干永福

课题组成员：邱芳荣杨杏山陈佐平沈水法王国强步农建陶承红陆长江徐黎娟方凯胡红根陈杭

杨力平夏荣初宣海江

附件一

全县房地产企业基本情况表

企业名称开办时间注册资本（万元）资质等级开发量（万平方米）企业性质（县内外）主要开发地区及比例

汇丰房产95．72300二级7．92有限责任公司武康100

中房95．91000三级23．9有限责任公司武康91.6%

金宇95．81020三级19．6有限责任公司武康100%

恒升93．9XX三级65．35有限责任公司武康100%

开元90．111000三级8．76有限责任公司武康100%

华盛达95．91080三级14．98有限责任公司武康100%

盛丰94．3508三级14．31有限责任公司武康100%

双剑99．9500四级4．39有限责任公司武康100%

恒通94．8500四级26．64有限责任公司武康64%

兴隆95．10516四级3．55有限责任公司武康100%

永安94．61000四级5．3有限责任公司武康100%

乾经96．8500四级4．51有限责任公司城关100%

微利94．5500四级7．48国有武康100%

新城建00．7500四级6．67有限责任公司武康100%

升华00．75000四级26．58有限责任公司武康100%

东湖96．14180四级7．82有限责任公司武康100%

德清中石99．11500四级1．11有限责任公司武康100%

兰天01．91000项目5，69有限责任公司新市100%

中建02．11500项目39．02有限责任公司武康100%

泰源02．45193项目12．8外商独资武康100%

春晖02．91180项目10．04有限责任公司武康100%

丰晟03．11000项目2．14有限责任公司洛舍100%

浙江香溢02．31000项目5．6有限责任公司武康100%

宝盛03．61500项目3．3有限责任公司新市100%

港湖04．51000项目1．11有限责任公司武康100%

湖州中石03．54180项目中外合资武康100%

中大生态园03．5330万美元项目港资企业武康100%

附件二

德清县XX年房地产开发经营情况统计表

开发企业项目名称新开工面积（万平方米）核准预售面积（万平方米）实际预售面积（万平方米）

美都恒升蓝色港湾20.5620.5614.2

汇丰房产许元小区

盛丰房产营盘小区

恒通、乾经城市花园

中房置业锦绣豪园

微利房产民心小区3.253.253

金宇房产

泰源房产商贸中心都市桃园12.6812.687.5

新城建房产广场新村商住楼

华盛达房产

开元房产开元中利达花园

丰晟房产洛舍商贸中心

兴隆房产

春晖房产余英坊商业房9.84103

春晖房产回龙花园6.565

香溢房产香溢山庄54.033

升华房产隐龙山庄

合计91.9887.7959

说明：XX年共销（预）售面积为81.32万平方米，其中销售面积为22.32万平方米，预售面积为59万平方米。

附件三

县城武康房地产开发量预测

根据《德清城市总体规划》（XX-2020年），中心城市（武康、乾元）规划预测XX年人口将达到18.85万人，其中武康13.85万，乾元5万人。总居住用地面积为712.5公顷（武康557.5公顷，乾元155公顷），现状居住用地为472.5公顷，需新增居住面积240公顷，则预测今后四年中心城市每年房地产开发投放用地量为60公顷（900亩），其中武康45公顷（675亩），按照平均1的容积率计算，武康将建造45万平方米的商品房（不包括按目前市场销售，预计有20%左右的商品房为杭州消费者购买部分）。

调研组根据当前形势和现状情况，经分析，建议县城武康每年开发量按45万平方米左右来调控，同时每年投放10万平方米左右，适合杭州人购买的高档商品房。