房产调研报告（通用7篇）

房产调研报告 篇1

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住屋制度改革的不断深化，我市住屋建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住屋供应体系，基本解决了不同层次住屋困难家庭的住屋问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但屋价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，屋价平稳上扬。

经济适用住屋也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住屋困难户8510户。目前在建经济适用住屋23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、屋价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后屋价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的屋价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住屋空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。

20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。

同时，银行信贷支持也是助推屋价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，屋价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，屋价高峰时一些地理位置优越的屋价达到5400元以上，南部县区的屋价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是屋价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了屋价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的屋价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、屋价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。

房产调研报告 篇2

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住屋消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住屋消费者的角度出发，对民众对住屋需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平(20xx~20xx)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

二、房地产市场发展存在的主要问题

1、住屋供应结构不够合理。中高档住屋供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品屋价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上屋价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住屋外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住屋违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700-4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

房产调研报告 篇3

X有限公司急需流动资金，向我公司申请短期借款X万元，期限X个月。刘在平、于X年XX月XX日进行了实地调查，现将有关情况汇报如下：

一、项目概况

1、项目名称：X项目。

2、开发商名称：重庆X有限公司 3、项目地理位置

该项目位于。该方案北面为，南面是，西面紧邻，西南为，东面为;地理位置优越，交通便捷，是城市居住的休闲的重要节点。本项目为两个地块：其中[G11-3/05]地块，该地块相对高差较小，地块内部地势平坦，用地呈不规则矩形，南北长约59米，东西长约52米，该地块建设用地面积X平方米;[G11-11-1/04]地块，该地块南低北高，南北高差约10米，用地呈不规则矩形，南北长约180米，东西长约200米，该地块建设用地面积XX平方米，本项目总建设用地面积为X平方米。 4、项目工程概况

该项目X项目，X项目位于，占地X亩，总建筑面积万平方米，用以建设X市场及住宅小区、X大酒店三大项目,。

目前三期项目已取得重庆市规划局出具的建设用地规划许可证(地字号第号)，规划内容主要有：

一是建设用地总面积㎡;

二是地上计容总建筑面积㎡，栋多层商业配套门面，其中 地块为二栋多层商业配套门面(14-15号楼)，建筑面积X平方米，建筑高度8.1米; 地块为(7-13号楼)，建筑面积X平方米建筑高度为8.1米;六栋高层住宅楼(1-6号楼)，建筑面积X平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商业、吊层商业裙房，建筑面积X平方米;四班幼儿园，建筑面积X平方米。地上总建筑面积X平方米。

三是地上容积率不得大于、地面建筑密度不得大于%、建筑高度不得大于X米。

该公司拟建地下部分包括：负一层车库及设备用房，建筑面积X平方米，建筑层高XX米;负二层车库，建筑面积X平方米，建筑层高XX米。地下总建筑面积：X平方米

5、项目前期投入情况

“”项目所有土地已于X年取得，土地出让金已全部缴纳，X年XX月XX日取得土地使用证(房地证XX字第号㎡、房地证XX字第号㎡)。拆迁安置费已按规定支付。目前正在办理建设规划许可手续。

二、重庆恒鑫房地产开发有限公司基本情况

3、实际控制人简介

XX有限公司董事长王一霏，男、现年XX岁，无党派人士，高级工程师。X年至X年任武胜县第六建筑工程队施工员;X年至X年任第六建筑队副队长，并任副总指挥;XX年至XX年在重庆;XX年至XX年任任负责人、副队长;X年至XX年任XX公司经理，;XX年创建XX有限公司，并任董事长兼总经理(期间任会员);XX年当选。

4、重庆X有限公司主要经营情况

X有限公司成立于XX年，注册资本XX万元，X级房地产开发资质等。现有员工XX人，拥有专业技术人员XX人，大专以上学历XX人。相继开发了“”、“”、万平方米园林景观社区——“”以及我国XX地区最大的汽摩整车及配件市场——“X市场”，在重庆第二大城市万平方米“”，第一期纯商业步行街已竣工投入使用，经营效果良好。现资产按市场公允价值总额近亿元。

“”项目位于X区商业文化步行街，是X区第一个旧城改造工程，楼高层，总建筑面积万㎡，总投资亿元，于X年XX月竣工投入使用，并在销售方面创造了重庆房地产行业销售奇迹，在很短的时间里，达到了100%的销售率和入住率，

作为X区标志性建筑物，已形成以“”为中心的集购物、休闲、娱乐、餐饮和医药为一体的重庆五大商圈之一。

“”项目地处，占地万㎡，总建筑面积万㎡，总投资亿元，该项目于XX年元月破土动工，XX年XX月XX日全面竣工。小区租售超过%，并成功引进知名企业新世纪百货连锁超市和重庆小天鹅天星商务酒店入驻。

三、X有限公司财务情况 1、财务报表情况

说明： (1)现金。 (2)应收账款 (3)其他应收款 (4) (5)

(6)目前银行借款X万元，主要是经营性贷款。

说明：

4、信用状况分析

(1)贷款、民间融资情况和还款记录

(2)对外担保记录描述 未查到有对外担保记录 (3)诉讼记录 未查询到诉讼记录

(4)法定代表人和高管人员的个人信用记录 无逾期记录。

(5)其它商业或社会信用 较好

四、本次贷款抵押物基本情况

1、自愿将位于重庆市地块，面积为X平方米(约X亩)的国有出让商住用土地使用权作为该笔借款的抵押。该地块属“”项目四期，容积率不大于，该地块价值可达X万元/亩，总价值可达X万元，抵押率为%。

2、

五、贷款用途和还款来源 1、贷款用途

“”三期项目国土规划手续已办理完毕，正在办理建设规划和施工许可手续，急需上缴配套费等，按大渡口配套费X元/㎡计算，需要配套费XX万元，因该公司前期项目占用资金较大，大部门商业正在销售之中，资金一时筹措未到位，因此向我公司申请短期贷款X万元，用于支付“”三期项目配套费。

2、还款来源

六、风险和担保措施 1、风险分析

该项目属房地产开发项目，国家调控政策对此有一定影响。但考虑到该项目地理位置好，大部分地用于市场建设，且邻近已形成成熟的汽车市场和陶瓷市场，销售前景看好，有别于其他情况的商业住宅房地产开发项目,因此，与之比较受政策影响相对较小。

2、担保措施

(1)自愿将位于号地块使用权作为该笔借款的抵押，该地块属“XX项目四期，容积率不大于，该地块价值可达XX万元/亩，总价值可达XX万元，土地证号为房地证XX字第号，土地面积㎡(约XX亩)。

(2) 重庆股东、BBB、CCC承担连带担保责任。 (3)。 七、综合评估结论

X有限公司借款主体合法，其公司经营正常，借款用途明确，抵押物价值充足，

房产调研报告 篇4

一、 概述

市场是社会生产分工和商品交换的产物，是连接商口若悬河生产者与商品消费者的桥梁。市场原有四重含义：一是指商品交易的场所，二是指买卖双方共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制，三是指商品交换言之关系的总和，四是指资源配置的一种手段，与“计划”手段相对应。

房地产市场原是房地产经济运行的基础和依托，是社会主义市场体系的重要组成部分。由于房地产商品独特的自身特点，房地产市场与一般商品市场相比，在结构体系、运行机制、交易对象、交易方式、供求关系、市场功能等方面都具有自己鲜明的特征。 其亦是整个国民经济市场体系中的重要组成部分，是一个活跃、具有显著特性的专门市场。 它的产品包括：厂房、仓库、商店、写字楼、酒楼、宾馆等各种楼宇，是各行各业进行生产或经营活动所不可缺少的特质条件，在要素市场中占有举足轻重的位置。

为了更好的了解楼盘信息，我们进行了为期一周的广州住宅类楼盘市场调查。

(一)调查研究的目的

了解当今及未来房地产市场情况、互联网对房地产的影响,地产服务市场现状。通过这次调查研究，培养动手能力，强化专业技能训练，为日后的学习奠定基础。

(二)调查的方法

实地问卷调查法、观察分析法、资料分析法。

资料来源：互联网权威网站，报纸，

4月14日我们在老师的组织下到天河体育中心附近的楼盘进行实地调查。首先，我们小组来到了位于珠江新城的津滨腾越大厦，下面让我们来认识以下这座大厦。

名称：津滨腾越大厦

占地面积： 6293平方米

容 积 率： 11

总 户 数： 535

停 车 位： 451

入住时间： 20__-03

建筑面积： 83195平方米

楼层状况： 地上28层，地下3层，分为南、北两塔

项目介绍：

津滨腾越大厦地处珠江新城CBD门户，坐镇CBD核心，雄踞交通要塞。华夏路与华强路黄金交汇处，据守广州城市交通动脉，北临黄埔大道约50米，西连广州大道约150米，东接华南快速干道约20__米，距地铁市民广场站约2分钟路程、体育西站约4分钟路程、珠江新城站约5分钟路程。三核商圈辐射，全能配套完善，尽享珠江新城CBD商圈、天河北休闲购物商圈、琶洲会展商圈三核商圈辐射，彰显不可比拟的商务办公区位优势，同时一公里内五星级酒店、银行、大型购物中心、体育中心等服务配套设施一应俱全，商务资讯尽在掌控。 新锐商务代表?甲级生态美学。低辐射镀膜遮阳型LOW-E落地玻璃幕墙，最大限度提高景观视野度，有效提升入驻企业品牌形象;出色的低能耗、隔热、恒温性能，节省空调成本。 600平米挑高约11米的阳光大堂，东入口实现写字楼内部空间与庭院空间的自然过渡与对流，西入口专用车行大堂彰显纯正商务的尊贵气质。28层生态商务体，基于开放式、人性化的国际办公新概念，以U型的创新布局设计，形成环抱式内广场，实现户户自然采光;近1400平米空中花园及共享空间，彻底改变 “密室”办公生活，打造阳光办公环境。

高效商务之道?成本运营哲学。14台OTIS高速商务电梯、采用双候分区设计，专设高低区转换层，构建高效便捷的垂直交通系统，有效缩短上落梯时间，为企业精英伙伴提速，关键时刻赢得客户。提供独立空调安装位，用户可自行选择空调安装系统，24小时自行控制空调运行时间，有效降低运营成本。满足国际标准甲级写字楼配备，由中国电信提供路由环网，光纤接入，容量最大化，100M/1000M入户，实现ATM、FR、DDN全方位覆盖及支持WLAN无线上网，商机连通世界。

自由格局，新锐企业首选。津滨腾越大厦主力户型60-180㎡，整层面积约1300㎡，大开间浅进深的实用设计，户型方正实用，形成百变的办公格局，满足不同的商务需求。每层预留CEO专属盥洗室接口，充分体现总裁身份的尊贵感。

其价格平均为17000元/平方米，目前已售出80%，可见只要地理位置优越并且软硬件条件完善的话，房地产还是有很大的市场的。

之后我们还去了朱美拉公寓、珠江怡景等楼盘，都进行了较为深入的调查。

二、 调查研究的主要发现

(一)当前房地产市场“滞涨”特征显著

20__年前7个月，全国房地产开发投资和商品住屋竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住屋销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，全国商品住屋竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点;但销售面积大幅下降，7月份销售面积为27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点。其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。此外，全国土地市场交易整体降温。今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点;环比下降0.1%，首次出现环比下降。从此以后，房地产市场出现了持续的萎靡。

(二)周期性因素将主导房地产市场继续下滑

针对目前房地产市场低迷现象，我们认为广州市房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，20__年的形势更加不容乐观，预计到20__年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。

本世纪初，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入长达两年的衰退。全球央行开始采取宽松的货币政策，美联储于20__年6月25日将联邦基金利率下调至1%的历史最低水平，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长周期，直到20__年美国次贷危机爆发，终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看，由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策，经济增长期拉长，收缩期缩短，衰退的程度减轻，而且经济衰退期通常为两年，据此我们认为，20__～20__年全球经济将低速增长，20__年有望恢复上升。

随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP增长的贡献率由20__年的-0.1%提高到20__年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从20__年的2.6个百分点下降到1个百分点。同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。总之，20__年是我国这轮经济增长的峰值，预计20__～20__年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年广州市房地产市场也将随之调整。

三、 总结

针对的当前房地产市场的萎靡，我们房地产专业的学生首先要对这个专业充满信心，好好学习专业知识，在校期间要多关注全国房地产市场的整体走势。只有学好了知识才能在几年后出来找到好的工作。

感谢学校和老师给了我们这么好的学习机会，我们一定会努力学习，绝不辜负大家的厚望。

四、 附件

房产调研报告 篇5

1、全国楼市走向

随着金融危机的爆发，房产泡沫等问题逐渐呈现。而事物总会具有两面性，所以，不同的人，站在不同的角度，针对此问题，给出的见解也不一样。 ■市场：屋价不降，还有一定程度的上涨

表现：观望的人群越来越多，交易量缩水。

在楼市回暖一段时间后，开发商为了赚钱，会有着试探性的加价，而不使消费者敏感。但是，针对现阶段的泡沫问题，这不免存在很大的风险，经过危机重创的国人，更加倾向于无风险或小风险投资，对于买房，还是持观望态度。而开发商推出的涨价然后进行打折等办法，虽然能一定程度的刺激消费者，但这种弄虚作假，无疑会使销售陷入僵局。

■购房者：会有大幅降价

表现：楼市交付虽有涨幅，但人们思想一时转不过弯。

购房者总是认为经济形式不好，受影响的人肯定很多，门可罗雀的开发商，怎么可能会涨价，楼市大幅跌价指日可待。

2、南京楼市

①回暖较快的主要集中在一线城市

这些城市之所以能够有较快的调整，主要有三方面原因：一是对于市场

反应比较敏感，调整的时间较早;二是当地老百姓的支付能力较强;此外还有一个重要的原因就是这些地方都是外来人口所向往的地方，而外来人口的购房需求往往较为强烈。

②二三线城市可能存在下滑

由于当地居民本身的经济购买力有限，房屋产品积存量较大，又缺乏外

来人口的购房需求，所以市场未出现明显回暖，或回暖很少。此外，销量回暖也主要集中在住宅市场，从商业地产看，很多地方仍存在较严重的空置及租金下滑问题。

南京楼市则毫无疑问属于后者。

当时机和条件成熟的情况下，很多人和事是可以复制的。就以中电·颐和家园为例。

中电·颐和家园区域市场分析

1、 政府在此区域已经或即将有很多地皮交易，地处迈皋桥地铁站附近，升值空间非常大。附近也存在很多现有竞争者和潜在竞争者。如现在的美达浅草名苑、大地、新城尚坐等。在本地还有多处市政规划，如丹霞路、农贸市场等。所以，中电·颐和家园绝对是一支“潜力股”。

2、 在南京除河西、城中等地区，城北一直是房屋交易量很大的地区，可以位列全城三甲。而此地区的成交量也随主流交易量一样存在波峰和波谷，现在正值仲夏，但是房产并不像夏日一样“热”，用门可罗雀一点也不为过。但是，此时期过后，相信此地区还会迎来春天。

3、 与迈皋桥片区相比，附近靠近片区无疑是最大的竞争对手，如黑墨营片区，与迈皋桥片区相比，黑墨营片区拥有更多的项目，而且存在很多未上市的项目，这些项目与中电·颐和家园地理条件相似，一样存在很大的升值空间，与竞争对手相似，只有迎头较量。

中电·颐和家园竞争项目分析

1、 美达.浅草名苑 ：“待嫁的心情”告诉我们他们想做婚房，市场定位及细分很明确。但是同时他们也会失去很多消费者，对于房地产而言，市场细分未必是件好事，毕竟有很多老人买房给自己的儿女。

2、 大地.伊利亚特湾：此楼盘按照西雅图的城市风尚所建造，西班牙建筑风格、交通的便利、优异的自然环境都为其卖点，但是，众所周知，西雅图的天气情况，是多雨的，所以，会让人感觉它的多变性，存在不确定性因素。

3、 新城尚座花园：新城地产一直以其品质打造了江苏第一地产的品牌，而此盘与中电.颐和家园的环境及地理位置较相似，且附近商业圈配备相当齐全，但是“星座式”的定位无疑减少了目标消费者，对年轻人，这可能是个吸引，但是，同时它流失了其他年龄层次的消费者。

中电·颐和家园自身分析

SWOT分析

从SWOT分析我们可以看出，还是机遇大于挑战，只要我们抓住卖点，做好项目的营销宣传活动，规避劣势，我们就能在迈皋桥地区取得好的成绩。

营销策略

1、.产品策略

我们可从以下方面考虑：

2、产品定位

1.定位： 定位仍然为“颐和园”的皇家气质，给人们内心的满足感。

2.定位分析： 用“颐和园”的唯美与现代的中式建筑相结合，让自然和现代

或者后现代有效地结合起来，满足现代人追求自然而又时尚的

心理。

3.定位强化：

①推出赠品活动，赠品都标有“中电·颐和家园”字样，人们买房后都会出去炫耀，而诸如礼品袋包装袋最好，在他们炫耀的同时，做了无形的宣传。

②自身多做公关活动，针对不同的开盘期做不同的活动。

③充当买房顾问，通过网站、咨询电话像人们提供买房知识。

④物业第一，房子第二，要加强物业管理。

4、 促销策略

由于房地产做大型公关的不多，我们可以充分利用活动资源，开展公关活动，这样更能在南京市民中建立良好的口碑。

① 在电视、网络、广播、杂志等媒介上发布广告，在户外做广告宣传(略)。

② 20xx年8月8日 “重温奥运路线，秉承健康生活”健康跑活动 主题诠释：在当今社会，更是在金融危机下，最好的投资就是身体，而开展

此活动就是让人们觉得，买“中电·颐和家园”的房子，就像对

自己的健康投资一样，在追求健康、和谐的同时，让消费者买的

更加放心。而且，让参赛者身穿“中电·颐和家园”字样的服装

绕城走效果肯定很棒。

活动内容：

(一)、组织机构

主办单位：中电置业、南京市委

承办单位：扬子晚报

(二)、报名须知

1、报名方式

搜房网

扬子晚报 电话 139 联系人 王

2、报名资格

年龄18~70的全国人民(以多人组队方式)

3、参赛报名需提交材料

填写《健康跑选拔赛报名表》(附照片)

200字左右的团队故事及口号

(三)、比赛程序

比赛日程为一天

上午：

1、 中电置业代表讲话，主要体现出“中电·颐和家园”积极向上并富有时

尚健康的元素，让参赛者及所有在场人员对中电置业有进一步的了解。

2、 参赛队代表讲话，表明决心及宣言

3、 代表号码抽取

下午：

1、 正式比赛，比赛路线按奥运火炬传递路线，每队分配人员，进行接力跑，并决出前六名，分设一等奖一名，二等奖二名，三等奖三名。

2、颁奖，中电置业代表及南京市委代表为获奖者颁奖。

3、领导总结陈词。

(四)、奖品设置

一等奖一名，奖品为购房券+现金10000元

二等奖两名，奖品为购房券+现金3000元

三等奖三名，奖品为购房券+现金1000元

活动目的：在奥运会一周年来临之际，在让人们怀念伟大的奥运会的时候，给人们带来健康、积极向上的中电置业，让人们买房买的放心、买的满意。在对或者人生中最大的投资时，显得更加的从容，肯定。让消费者觉得，买房就像买自己的身体健康一样，让他们放心。

③“我爱我家”不同年龄组征文大赛

主题诠释：

人们辛苦着，或成功或失败，但是，那是一个过程，就像被包在茧里的蚕，为了化蝶的那一刻，都在不断努力。通过对“我爱我家”征文大赛，可以使“中电·颐和家园”家的形象更加深入人心，使消费者在购买时产生品牌联想。

活动内容：

1.在搜房网站和各大报纸发放征集信息，全国人民皆可参加;

2.投稿者可直接由邮件方式发到中电置业该活动负责单位邮箱;

3.进行筛选，角逐出最佳创意奖、最感人奖，及部分入围奖

奖励办法：

最佳创意奖：现金10000元

最感人奖： 现金8000元

入围奖：现金500元

活动目的：中电置业在成长的路途中，肯定经历着辛酸和苦楚，通过该活动，不仅让人们了解中电，还能从中电的成长中折射出自己的辛酸历程，而此时，会让作者认为我们辛苦挣来的钱应该用在对的地方，而“中电·颐和家园”就是那个对的地方。

“中电·颐和家园”一期即将销售告罄，二期已经作为期房正在销售。主城区百万大盘、优异的自然环境、原生态、整体性多样性„„拥有诸多的有点，相信在“中电·颐和家园”做好一定得宣传公关活动后，一定会成为南京房地产市场的领跑者。

房产调研报告 篇6

1、全国楼市走向

随着金融危机的爆发，房产泡沫等问题逐渐呈现。而事物总会具有两面性，所以，不同的人，站在不同的角度，针对此问题，给出的见解也不一样。 ■市场：屋价不降，还有一定程度的上涨

表现：观望的人群越来越多，交易量缩水。

在楼市回暖一段时间后，开发商为了赚钱，会有着试探性的加价，而不使消费者敏感。但是，针对现阶段的泡沫问题，这不免存在很大的风险，经过危机重创的国人，更加倾向于无风险或小风险投资，对于买房，还是持观望态度。而开发商推出的涨价然后进行打折等办法，虽然能一定程度的刺激消费者，但这种弄虚作假，无疑会使销售陷入僵局。

■购房者：会有大幅降价

表现：楼市交付虽有涨幅，但人们思想一时转不过弯。

购房者总是认为经济形式不好，受影响的人肯定很多，门可罗雀的开发商，怎么可能会涨价，楼市大幅跌价指日可待。

2、南京楼市

①回暖较快的主要集中在一线城市

这些城市之所以能够有较快的调整，主要有三方面原因：一是对于市场

反应比较敏感，调整的时间较早;二是当地老百姓的支付能力较强;此外还有一个重要的原因就是这些地方都是外来人口所向往的地方，而外来人口的购房需求往往较为强烈。

②二三线城市可能存在下滑

由于当地居民本身的经济购买力有限，房屋产品积存量较大，又缺乏外

来人口的购房需求，所以市场未出现明显回暖，或回暖很少。此外，销量回暖也主要集中在住宅市场，从商业地产看，很多地方仍存在较严重的空置及租金下滑问题。

南京楼市则毫无疑问属于后者。

当时机和条件成熟的情况下，很多人和事是可以复制的。就以中电·颐和家园为例。

中电·颐和家园区域市场分析

1、 政府在此区域已经或即将有很多地皮交易，地处迈皋桥地铁站附近，升值空间非常大。附近也存在很多现有竞争者和潜在竞争者。如现在的美达浅草名苑、大地、新城尚坐等。在本地还有多处市政规划，如丹霞路、农贸市场等。所以，中电·颐和家园绝对是一支“潜力股”。

2、 在南京除河西、城中等地区，城北一直是房屋交易量很大的地区，可以位列全城三甲。而此地区的成交量也随主流交易量一样存在波峰和波谷，现在正值仲夏，但是房产并不像夏日一样“热”，用门可罗雀一点也不为过。但是，此时期过后，相信此地区还会迎来春天。

3、 与迈皋桥片区相比，附近靠近片区无疑是最大的竞争对手，如黑墨营片区，与迈皋桥片区相比，黑墨营片区拥有更多的项目，而且存在很多未上市的项目，这些项目与中电·颐和家园地理条件相似，一样存在很大的升值空间，与竞争对手相似，只有迎头较量。

中电·颐和家园竞争项目分析

1、 美达.浅草名苑 ：“待嫁的心情”告诉我们他们想做婚房，市场定位及细分很明确。但是同时他们也会失去很多消费者，对于房地产而言，市场细分未必是件好事，毕竟有很多老人买房给自己的儿女。

2、 大地.伊利亚特湾：此楼盘按照西雅图的城市风尚所建造，西班牙建筑风格、交通的便利、优异的自然环境都为其卖点，但是，众所周知，西雅图的天气情况，是多雨的，所以，会让人感觉它的多变性，存在不确定性因素。

3、 新城尚座花园：新城地产一直以其品质打造了江苏第一地产的品牌，而此盘与中电.颐和家园的环境及地理位置较相似，且附近商业圈配备相当齐全，但是“星座式”的定位无疑减少了目标消费者，对年轻人，这可能是个吸引，但是，同时它流失了其他年龄层次的消费者。

中电·颐和家园自身分析

SWOT分析

从SWOT分析我们可以看出，还是机遇大于挑战，只要我们抓住卖点，做好项目的营销宣传活动，规避劣势，我们就能在迈皋桥地区取得好的成绩。

营销策略

1、.产品策略

我们可从以下方面考虑：

2、产品定位

1.定位： 定位仍然为“颐和园”的皇家气质，给人们内心的满足感。

2.定位分析： 用“颐和园”的唯美与现代的中式建筑相结合，让自然和现代

或者后现代有效地结合起来，满足现代人追求自然而又时尚的

心理。

3.定位强化：

①推出赠品活动，赠品都标有“中电·颐和家园”字样，人们买房后都会出去炫耀，而诸如礼品袋包装袋最好，在他们炫耀的同时，做了无形的宣传。

②自身多做公关活动，针对不同的开盘期做不同的活动。

③充当买房顾问，通过网站、咨询电话像人们提供买房知识。

④物业第一，房子第二，要加强物业管理。

4、 促销策略

由于房地产做大型公关的不多，我们可以充分利用活动资源，开展公关活动，这样更能在南京市民中建立良好的口碑。

① 在电视、网络、广播、杂志等媒介上发布广告，在户外做广告宣传(略)。

② 20__年8月8日 “重温奥运路线，秉承健康生活”健康跑活动 主题诠释：在当今社会，更是在金融危机下，最好的投资就是身体，而开展

此活动就是让人们觉得，买“中电·颐和家园”的房子，就像对

自己的健康投资一样，在追求健康、和谐的同时，让消费者买的

更加放心。而且，让参赛者身穿“中电·颐和家园”字样的服装

绕城走效果肯定很棒。

活动内容：

(一)、组织机构

主办单位：中电置业、南京市委

承办单位：扬子晚报

(二)、报名须知

1、报名方式

扬子晚报 电话 139_______联系人 王__

2、报名资格

年龄18~70的全国人民(以多人组队方式)

3、参赛报名需提交材料

填写《健康跑选拔赛报名表》(附照片)

200字左右的团队故事及口号

(三)、比赛程序

比赛日程为一天

上午：

1、 中电置业代表讲话，主要体现出“中电·颐和家园”积极向上并富有时

尚健康的元素，让参赛者及所有在场人员对中电置业有进一步的了解。

2、 参赛队代表讲话，表明决心及宣言

3、 代表号码抽取

下午：

1、 正式比赛，比赛路线按奥运火炬传递路线，每队分配人员，进行接力跑，并决出前六名，分设一等奖一名，二等奖二名，三等奖三名。

2、颁奖，中电置业代表及南京市委代表为获奖者颁奖。

3、领导总结陈词。

(四)、奖品设置

一等奖一名，奖品为购房券+现金10000元

二等奖两名，奖品为购房券+现金3000元

三等奖三名，奖品为购房券+现金1000元

活动目的：在奥运会一周年来临之际，在让人们怀念伟大的奥运会的时候，给人们带来健康、积极向上的中电置业，让人们买房买的放心、买的满意。在对或者人生中最大的投资时，显得更加的从容，肯定。让消费者觉得，买房就像买自己的身体健康一样，让他们放心。

③“我爱我家”不同年龄组征文大赛

主题诠释：

人们辛苦着，或成功或失败，但是，那是一个过程，就像被包在茧里的蚕，为了化蝶的那一刻，都在不断努力。通过对“我爱我家”征文大赛，可以使“中电·颐和家园”家的形象更加深入人心，使消费者在购买时产生品牌联想。

活动内容：

1.在搜房网站和各大报纸发放征集信息，全国人民皆可参加;

2.投稿者可直接由邮件方式发到中电置业该活动负责单位邮箱;

3.进行筛选，角逐出最佳创意奖、最感人奖，及部分入围奖

奖励办法：

最佳创意奖：现金10000元

最感人奖： 现金8000元

入围奖：现金500元

活动目的：中电置业在成长的路途中，肯定经历着辛酸和苦楚，通过该活动，不仅让人们了解中电，还能从中电的成长中折射出自己的辛酸历程，而此时，会让作者认为我们辛苦挣来的钱应该用在对的地方，而“中电·颐和家园”就是那个对的地方。

“中电·颐和家园”一期即将销售告罄，二期已经作为期房正在销售。主城区百万大盘、优异的自然环境、原生态、整体性多样性拥有诸多的有点，相信在“中电·颐和家园”做好一定得宣传公关活动后，一定会成为南京房地产市场的领跑者。

房产调研报告 篇7

_____有限公司急需流动资金，向我公司申请短期借款___万元，期限___个月。刘在平、___于___年__月__日进行了实地调查，现将有关情况汇报如下：

一、项目概况

1、项目名称：___项目。

2、开发商名称：重庆____有限公司 3、项目地理位置

该项目位于____。该方案北面为___，南面是___，西面紧邻____，西南为___，东面为___;地理位置优越，交通便捷，是城市居住的休闲的重要节点。本项目为两个地块：其中[G11-3/05]地块，该地块相对高差较小，地块内部地势平坦，用地呈不规则矩形，南北长约59米，东西长约52米，该地块建设用地面积___平方米;[G11-11-1/04]地块，该地块南低北高，南北高差约10米，用地呈不规则矩形，南北长约180米，东西长约200米，该地块建设用地面积__平方米，本项目总建设用地面积为___平方米。 4、项目工程概况

该项目___项目，___项目位于__，占地___亩，总建筑面积___万平方米，用以建设____市场及___住宅小区、____大酒店三大项目,____。

目前三期项目已取得重庆市规划局出具的建设用地规划许可证(地字号第____号)，规划内容主要有：

一是建设用地总面积___㎡;

二是地上计容总建筑面积___㎡，___栋多层商业配套门面，其中__地块为二栋多层商业配套门面(14-15号楼)，建筑面积___平方米，建筑高度8.1米;____地块为(7-13号楼)，建筑面积____平方米建筑高度为8.1米;六栋高层住宅楼(1-6号楼)，建筑面积____平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商业、吊层商业裙房，建筑面积____平方米;四班幼儿园，建筑面积___平方米。地上总建筑面积____平方米。

三是地上容积率不得大于__、地面建筑密度不得大于__%、建筑高度不得大于___米。

该公司拟建地下部分包括：负一层车库及设备用房，建筑面积___平方米，建筑层高__米;负二层车库，建筑面积___平方米，建筑层高__米。地下总建筑面积：___平方米

5、项目前期投入情况

“____”项目所有土地已于____年取得，土地出让金已全部缴纳，___年__月__日取得土地使用证(__房地证__字第__号__㎡、__房地证__字第__号__㎡)。拆迁安置费已按规定支付。目前正在办理建设规划许可手续。

二、重庆恒鑫房地产开发有限公司基本情况

3、实际控制人简介

__有限公司董事长王一霏，男、现年__岁，无党派人士，高级工程师。____年至___年任武胜县第六建筑工程队施工员;___年至____年任第六建筑队副队长，并任___副总指挥;__年至__年在重庆__;__年至__年任任__负责人、副队长;___年至__年任__公司经理，__;__年创建__有限公司，并任董事长兼总经理(期间任___会员);__年当选__。

4、重庆____有限公司主要经营情况

___有限公司成立于__年，注册资本__万元，___级房地产开发资质等。现有员工__人，拥有专业技术人员__人，大专以上学历__人。相继开发了“__”、“__”、___万平方米园林景观社区——“__”以及我国__地区最大的汽摩整车及配件市场——“___市场”，在重庆第二大城市___万平方米“___”，第一期纯商业步行街已竣工投入使用，经营效果良好。现资产按市场公允价值总额近___亿元。

“___”项目位于___区商业文化步行街，是___区第一个旧城改造工程，楼高__层，总建筑面积___万㎡，总投资___亿元，于___年__月竣工投入使用，并在销售方面创造了重庆房地产行业销售奇迹，在很短的时间里，达到了100%的销售率和入住率，

作为___区标志性建筑物，已形成以“___”为中心的集购物、休闲、娱乐、餐饮和医药为一体的重庆五大商圈之一。

“___”项目地处__，占地__万㎡，总建筑面积__万㎡，总投资__亿元，该项目于__年元月破土动工，__年__月__日全面竣工。小区租售超过___%，并成功引进知名企业新世纪百货连锁超市和重庆小天鹅天星商务酒店入驻。

__________

三、____有限公司财务情况 1、财务报表情况

说明： (1)现金。 (2)应收账款 (3)其他应收款 (4)___(5)___

(6)目前银行借款____万元，主要是_____经营性贷款。

说明：_____

4、信用状况分析

(1)贷款、民间融资情况和还款记录

(2)对外担保记录描述 未查到有对外担保记录 (3)诉讼记录 未查询到诉讼记录

(4)法定代表人和高管人员的个人信用记录 无逾期记录。

(5)其它商业或社会信用 较好

四、本次贷款抵押物基本情况

1、_____自愿将位于重庆市____地块，面积为___平方米(约___亩)的国有出让商住用土地使用权作为该笔借款的抵押。该地块属“____”项目四期，容积率不大于___，该地块价值可达___万元/亩，总价值可达___万元，抵押率为___%。

2、_____

五、贷款用途和还款来源 1、贷款用途

“___”三期项目国土规划手续已办理完毕，正在办理建设规划和施工许可手续，急需上缴配套费等，按大渡口配套费___元/㎡计算，需要配套费__万元，因该公司前期项目占用资金较大，大部门商业正在销售之中，资金一时筹措未到位，因此向我公司申请短期贷款___万元，用于支付“___”三期项目配套费。

2、还款来源

六、风险和担保措施 1、风险分析

该项目属房地产开发项目，国家调控政策对此有一定影响。但考虑到该项目地理位置好，大部分地用于市场建设，且邻近已形成成熟的汽车市场和陶瓷市场，销售前景看好，有别于其他情况的商业住宅房地产开发项目,因此，与之比较受政策影响相对较小。

2、担保措施

(1)___自愿将位于____号地块使用权作为该笔借款的抵押，该地块属“__项目四期，容积率不大于___，该地块价值可达__万元/亩，总价值可达__万元，土地证号为__房地证__字第__号，土地面积__㎡(约__亩)。

(2) 重庆__股东___、BBB、CCC承担连带担保责任。 (3)____。 七、综合评估结论

___有限公司借款主体合法，其公司经营正常，借款用途明确，抵押物价值充足，